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现在的海景房值得买吗?

安老师评楼市 2017-07-17 14:46:29



难忘那清爽的潮湿的带着淡淡海腥味的海风,吹拂着人的头发面颊身体的每一处的感觉,就像艳丽丰盈的女人一样的诱人。


1st

有一次我听某位职业炒家K总做房产投资报告,他说了一个让我很有想法的观点:“越是酒店业发达的地方越不适合投资住宅”!

这是一个什么逻辑呢?原来这位K总认为,酒店业越发达的地方,大多是海景房山景房湖景房。

以海景房为例,由于在海边买房的人每年来度假的时间都很短,注定没有人愿意为海景小区投资去建设配套设施,包括交通、学校、医院、商业等等公共资源。而海景房的主人们当厌倦了海景以后,反而每次来度假却要先收拾房间,势必把海景房当作了一种负担,这就注定了海景房小区的悲惨命运。

为此他举例说,威海、乳山、大连、营口、北(南)戴河等地的海景房空置率高昂,海南部分地区的海景房价格不升反降是最好的明证,由此得出“海景房就是房地产领域最大的噱头”的耸人结论。

现在的海景房还值得买吗?单单从他的逻辑论证和举例来看,很有问题。他明显犯了两个错误。

哪两个错误呢?第一个是以偏概全,片面的将威海、乳山、大连、营口等北方海滨城市海景房市场的不景气,等同于全国市场的不景气。

要知道,北方市场与南方,特别是海南市场有本质的区别,那就是气候。许多赴海南买房的客户,其实并不一定是奔着“一线无敌海景”去的,而是奔着海南温暖的气候、优质的空气、和煦的阳光去的。一线海景毕竟价格昂贵,买了属于锦上添花,不买也不折损海南购房的宜居本质。

而北方海景房呢?一到冬天,冷风呼呼的吹,海边一个人都没有,既不适合度假,更不适合过冬,在这样一个三四线城市买海景房,栽倒也就在所难免了。

他的第二个错误是断章取义误认为海景房作为度假盘,客户逗留时间短,配套不足是一定的事情。

实际上,度假盘的配套问题,主要由开发商的规模和诚意决定。目前在海南东线,品牌开发商旗下楼盘的配套大多很醇熟了,如雅居乐清水湾、三亚亚龙湾等。客人在这些地方的逗留时间也不短,清水湾酒店公寓年均80%入住率是有的。就连海棠湾,现在入住率都达到60%。

2nd

刚才我们提过,海景房市场是一个应该区别对待的市场。北方海景房有着气候上的先天不足,那海南的海景房又有哪些“坑”呢?

海南作为中国唯一一个热带海岛,由于气候和环境的绝对优势,对北方买家有着难以抗拒的吸引力。特别是那些过冬族,以他们当地房价的四分之一买套房放海南,哪怕一年只在海南住2个月也值,因此海南房地产仍然有着天然的价值支撑,其房价的涨跌只是反映出海南地产的供需关系。

海南房价热度图(颜色越深房价越高)

从上面这张图来看,海南房地产明显分为乐东-三亚-陵水-海口这一条东海岸线和东方-临高这一条西海岸线。这是由于1988年东线重点发展旅游业,西线重点发展工业的定位所决定的。因此,西海岸线就不值得考虑,既不是旅游和度假定位,还被工业区环绕,其发展还需要很长时间等待。

而对于东海岸线,我们看到,热度最高的是三亚和陵水这两个区县,海口、琼海、万宁、乐东这几个区域热度稍次。为什么呢?因为海口虽然是省会城市,物价也比三亚、陵水低,但其日照和温度没有三亚陵水高,冬季有寒意,近海也没有三亚和陵水漂亮,缺少海滨城市的氛围。而琼海万宁,则远离闹市区,没有核心产业支撑,旅游度假也不如三亚出名。

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海南置业,先看气候

三亚、陵水在北纬18度以南,有如加勒比海、西印度群岛、夏威夷一样的植被、水温、蓝天、白云……常年如夏,阳光灿烂。

由此,针对度假需求,一线海景房最好还是买在三亚或者陵水。

3rd

问题又来了,三亚或陵水的房子,也有涨跌不一的,甚至还有降价的,我们该如何甄选呢?

海南占据着这么好的资源,面对全国市场开发海岸线,仍然出现这么多乱象,无非以下三点原因(这三点原因也正是我们甄别楼盘是好是坏的基础模型):

一是过早开发,透支了海岸线资源。海南自上个世纪90年代就产生出房地产泡沫,彼时房地产招拍挂制度都没出来,无法筛选出有竞争力的房企来开发、维护优质海岸线资源。随后的泡沫破裂,又直接导致海南房地产发展信心不足。

第二是缺乏好的规划,开发商一哄而上,造成了破坏性开发。海南并非没有规划,而是规划难以按章执行。在三亚众多的海湾中,只有海棠湾、清水湾执行了系统的规划,其中清水湾是雅居乐自己主导,由于雅居乐模式的成功,项目规划也的确超前,才吸引了其他房企如绿城的进驻,得以幸运产出较好的规划效果。

第三是没有核心产业支撑,没有健康的经济生态链,无法持续发展。即使开发度假产品,也不能仅仅是卖房子。没有经济基础,就没有一切。

综上,我们甄别楼盘是好是坏的基础模型也就出来了:

(1)有竞争力的房企、优质的海景资源(在三亚和陵水)

(2)有良好的规划蓝图,且已经展现出较高的品质口碑

(3)拥有核心产业以打造健康的经济生态链
(4)。。。。

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