国庆长假后的天，楼市调控升级的地方再添一员——三亚。刚刚，海南房地产调控力度再次加大，海口、三亚、万宁和陵水等四个市县住房限制转让年限提高到了5年。
本文主要内容：
1、三亚对非海南省户籍限购限售
2、海南为什么接连出新政？
3、调控频发，真相是什么？
4、未来房价何处去？
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海南楼市调控升级
刚刚，从海南多个市县住建部门获悉，海南房地产调控力度加大，海口、三亚、万宁和陵水等四个市县住房限制转让年限提高到了5年。
不仅如此，昨天（10月9日），根据海南省住房和城乡建设厅节前发布的《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》，三亚市楼市在购买以及交易两端同时加码：
在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区范围内购买住房的，须提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明。如提供个人所得税纳税证明的须同时提供社会保险缴纳证明。补交、补办社会保险缴纳证明和个人所得税纳税证明的不予认可。
非本省户籍居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满5年后方可转让。
停批100平以下商品房
就在不久之前，海南刚刚出台了一项令外地投资者心碎的政策。
9月29日，海南印发《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》称，各市县自本通知印发之日起，停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。
上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。
2017年，楼市调控的步伐并没有慢下来。一二线城市以及环北京、环上海等区域内的三四线城市楼市调控频发。近期更是调控频发，自9月22日多城市加强调控，截止目前，已有16个城市发布了的限购政策。而海南12天内接二连三发新政，也证明了海南调控力度之大，以及对于稳定房产市场的决心。
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海南为什么接连出新政？
从目前海南房地产开发的实际情况看，很多企业为迎合市场，开发了大量的小户型商品住宅，并将大部分卖往岛外市场。
大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天“飞”走。
据三亚市旅游局的统计，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。
调查告显示，海南购房者中71%来自岛外，其中大部分为中长期用户。每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业，空置率现象凸显。
从近两年的摸索经验看，控制小户型商品住宅开发对引导房地产业结构调整、提升产品品质具有较好的促进作用。
目前来看，本轮各地不断升级的调控政策主要目的是打击投资需求，抑制市场炒作。而三亚作为吸引投资需求的城市在本轮调控升级中显然较为严厉。目前除一线城市之外，多数城市外地户籍人士购房通常需要1年社保证明。
同时在交易周期方面，此前调控升级的几个城市购房者取得产权证后2-3年才能出售，而三亚则为5年，显然更为严厉。行业人士预计，不排除房价涨幅明显城市还将加入当前调控升级扩容的可能。
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调控频发，真相是什么？
中国房地产调控政策经过十几年的演进，其目标和手段已经逐渐明晰，政策其实很有其自洽性与合理性。
房地产调控的首要目标不是在调控房价，而是在预防崩盘。调控的关键点，其实都是在尽量挤泡沫，把多余的资金驱逐出房地产市场。在此前提下，房价能控制，控制不住再用别的手段，比如说行政的、法律的。
总的来说，限售是抑制投机性需求的短效措施。从长远看，建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。
2016年底中央经济工作会议提出：“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。”
这一方针，成为今年以来房地产各项政策措施的根本原则。当前，多项政策措施的出台，正在描绘基础性制度和长效机制的基本轮廓。
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未来房价何处去？
总的来看，目前的调控政策，无论多么严格，都不可能长期坚持。而且有些措施过于情绪化和过于严格，更没有持续性。以本轮加码的“限售”为例，五年十年不准卖基本不可能，因为五年十年后中国房地产面临什么样的情况，不是现在的政策可以说了算的。
再比如，推行租赁房，在基本的权利问题没有解决和租房市场的政策没有完善的情况下，租赁市场不可能影响房地产的基本走势。真正能够稳定房地产市场预期的，仍然是任重道远。
当然，对不同的城市，政策变化带来的市场反应仍然不同：
首先，对于15个左右的热点城市，包括一线城市而言，考虑到目前房价处于高位，消化高价格需要时间，加上政策松动会比较滞后，短期政策和市场变化都不会太大，市场整体仍然会处于稳定状态，大涨的概率不大。
其次，被列入安全行列的那些城市，一旦政策松动应该立即入市，中国还是有20个左右的城市，房价仍然处于低位，无需犹豫。
第三，对于今年上涨明显的五六线城市，现在则是卖出的时机，这些城市出现暴涨，纯属政策扰乱，毫无支撑，卖出或是的选择。
作者：13518826690 欢迎互动联系咨询？
海房数据2017-10-13 17:50:50
