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房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对GDP的直贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
一、影响因素
（一）人口因素
目前现在的中国人口已经超过13亿，随着时间的增加，社会的进步，二胎政策也出来，人口就越来越多，但是领土面积是不变的，所以房地产的需求是不会减弱，反而会增加，这样的话房地产的价格不会降低。
（二）制度政策因素
近日，房地产权威专家住建部政策研究中心副主任王珏林在接受有关媒体时强调:中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。中央政府2016年房地产调控基调已经非常明确，“两会”后也不会松动。住建部政策研究中心主任秦虹表示:今年房地产市场的走势相对明朗，中国房地产调控政策是相对确定的，房地产市场发展也是确定的。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。政协委员清华大学政治经济研究中心主任蔡继明在前几日政协委员参加的“实业强国圆桌会议”上表示，现阶段房地产调控的任务远没有实现，实际上现在只是调控政策初见成效，价格远没达到理性的水平，调控不应松动而是应继续加大调控力度。据北京中原市场研究部统计，包括北京上海杭州重庆等17个城市前后出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛土地出让普通住宅标准放宽公积金税费优惠及购房补贴等，但这些微调政策最终都被中央制止了。像去年末佛山发布“限购放宽令”，不到一天便被禁停；今年初，安徽芜湖楼市新政4天就“流产”；近日，上海楼市限购新解释也7天即夭折。可见，国家对房地产调控的态度很坚决。住建部一位负责房地产市场监管司长日前明确表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”已经被“叫停”。他强调，露头就打，决不允许地方政府在房地产调控上“唱反调”。
（三）经济因素
利率升降对房地产价格有着很大的影响，我们主要从成本、需求和预期三个方面来分析。
从成本的角度来看，贷款利率的升降会增加或减少房地产开发的投资利息，从而增减房地产
成本。从购买需求的角度来看，如果购房贷款占购房资金的主要组成部分，那么贷款利率的
升降也会增减购房者的成本，进而对购房需求产生抑制或促进的作用。房地产价格也是物价
的一种。但是由于房地产具有特殊性，因此其价格与一般商品物价的关系也较为复杂。一方
面，物价的普遍波动表明了货币的购买力的变化，因此当一般商品物价上涨时，房地产价格
也随之变动。例如房地产建筑材料价格、建筑设备价格以及人工费用的增长，都会引起房地
产价格的进一步增长。但另一方面，房地产价格的增长，又会引起贷款抵押能力的增加，刺
激投资和消费，使得一般物价上涨。因此，房地产价格和一般物价之间有着相互的因果关系。
居民的收入因素是影响社会消费投资的重要因素，我们知道，边际消费倾向随着收入的增加
会逐渐减小，但由于房地产的价格和一般物价相比属于高价商品，因此，收入对房地产价格的影响具有特殊性。
（四）房地产自身因素
所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因
素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。
1、房地产实物因素
①土地实物因素
②建筑物实物因素
2、房地产权益因素
拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所
欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术(包括建筑施工技术、
建筑材料性能)及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制(以下均是指这类限制)。因为房
地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众
的利益。
3、房地产区位因素
房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、周围环境和景
观、外部配套设施等方面。
二、房地产的价格变化
（一）对物价水平的影响
因为房地产的价格波动对物价产生比较大的影响，所以必须维持物价水平的稳定。如果房地产的投资放缓，对物价的总体是可以控制的，为了维持物价的平稳，必须加强对房地产的管
理和控制。
（二）对宏观经济的影响
房地产在现代经济中是一种财富的贮存方式，比如人们不会手持现金而回购买房地产作为财
富储存，所以从这一点展开对于宏观经济影响重大。房地产市场和股票市场都是财富的衡量
市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济的。比如日本九十年代的
经济萧条和美国今年的次贷危机，背后的原因是因为人们把房地产作为财富的衡量标准，一旦房地产出现泡沫经济，人们就会普遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际
的过剩，而当房地产一旦出现波动就会使人们普遍感到自己的财富减少，为防止风险人们会
增加储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际情况，
所以会造成经济萧条。
综合以上分析，个人建议海南购房者有经济实力的想在海南买房还是买房还是要尽早买，房价是每年的价格都不一样，每年的房价基本都在上涨。毕竟海南的房子不像内地的房子，海南的气候，环境，空气在都是数一数二的，这就是稀缺能源。
最后，如果您这边有什么想法或有什么关于房产的问题都可以随时咨询小周，小周的电话17789769647（微信同号），谢谢！
天地为芦2017-10-27 15:59:00
