初步了解海南房产

海南各区域房产都有什么特点？如何选择？

在海南安家，哪个地方合适？

“去海南买套房”只是一个宽泛的想法，海南的18个市县，各有各的好与坏，你想把你的第二个家安在哪？要想解决这个问题，不妨先了解海南的区域划分和各自特点。当下有一种主流的区域划分方法：东部、中部、西部。

东部市县：海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚

中部市县：保亭、定安、屯昌、琼中、五指山、白沙

西部市县：澄迈、临高、儋州、昌江、东方、乐东

三个区域中，东部起步较早，基础配套设施最为完善，也是当下最热门的区域；西部的基础设施建设不如东部，但其房价较低，加之西环高铁等重点项目的建设，近几年也逐步被购房者关注；中部的房价介于两者之间，基础设施也较为落后，只有定安和保亭较为火热，前者位于省会半经济圈内，后者则被划入大三亚圈。

当然，划分方法不仅限于以上一种，另一种划分方法，是以北纬18度为界，以南是热带，极少受冷空气影响，冬季平均气温在20度以上；以北是亚热带，冬季偶尔会降至10度以下。

其次，买什么样的房？

有了大概了解，不妨再回头看看自己的需求。想要什么样的房子？

如果追求生活方便，东部市县是目前的不二之选；

如果只是过冬需要，要求冬季气温高，那就选择北纬18度线以南，也就是三亚、保亭、乐东、陵水这几个市县，需要提醒的是，这里是海南房价的区域；

如果想找低价房（这里说的是同等品质的小区下的相对低价），那就去中西部市县，屯昌、定安、临高、昌江等市县找，这些地方的房价在六千左右，近几年的关注度都在上升。

当然，其他区域也有低价的楼盘，而且对于“低价”的理解各有不同。通常情况下，如果资金充裕图方便，建议选择东部市县；如果资金不足，那要么在东部买个小户型，要么选择中西部小县城。不过，需求不同，选择也会不同，最终还得看个人喜好。小县城也有它的好处，自然环境真的不错，有些人有钱也喜欢在清净的小城养老，房前屋后种瓜种豆，这何尝不是一种生活？

别人都买哪里？这些地方都有什么优势？

如果你关注过海南楼市每日成交数据，你就会发现海口、三亚是的热点，这也是在情理之中的事情，海口拥有全省最成熟的配套资源，三亚不仅度假氛围浓厚，旅游资源丰富，还有超高的知名度。不过，在这两个地方买房，你需要拥有足够的资金。

其实，绝大多数的岛外置业者，图的都是当下能养老养生，顺便作投资，这样的房子，在其他地方也能找到，而且房价相对要低得多。就目前而言，海南二三线市县中，的有：

保亭：美丽的七仙岭下宁静小城，空气质量绝佳，热带气候全年无冬，三亚的后花园，养生养老绝佳胜地！

万宁：靠山背水的山景雨林房，备受喜爱，高铁高速公路生活便利。

文昌：东部距离海口最近，未来的航天城

琼海：宜人的田园城市，风光旖旎的万泉河，让无数养老候鸟族倾心

澄迈：世界长寿乡，富硒的红土地滋养一方长寿人，楼盘靠海不临海，价格较低

儋州：海南第三大城市，城市成熟却是房价洼地

定安：海口卫星城中房价的

此外，保海高速公路（五指山到保亭保亭到三亚）现在已经开始征地，2018年开始动工，2020年通车。对保亭、五指山的房产是重大利好，大有升温势头，目前房价不低而且房源较少，如果你有足够的眼光和胆量，现在就是抄底的时机。

在海南各市县购房的利弊

近年来越来越多的“候鸟族”选择在海南买房过冬养老度假，但又苦于对海南了解甚少，选择房产难以下手。在海南各市县置业有哪些利弊？编者现小作解析，希望能帮助到你选择适合自己的小城。

相信很多人都对三亚神往已久，无工业污染，城市配套齐全，面海靠山，环境没的说，而且冬季温度是全省的，是避寒的圣地。据说三亚的老人比年轻人还要多，大多来自东北三省，因此三亚也被吐槽为“东北第四省”。

好的地方就不赘述了，至于三亚的缺陷，除了房价高（“媲美”北上广），物价高（每年候鸟大军挤爆一个小小三亚市，物价能不涨吗？），就是三亚靠海，空气潮湿，对于患有风湿病的老年人来说要尤为注意，建议买市区的房子，潮湿的情况会有改善。还有一个听得比较多的感受是三亚的夏天太过炎热，用一位北方网友的原话就是“热得有点变态”，只适合冬天待。

这里要普及一个小知识：

海南以牛岭为界，南部为热带，北部为亚热带。南部热带没有四季之分，冬季的温度较北部亚热带要高10度左右。在牛岭处，常常是北边沉浸在雨雾之中，南边却阳光灿烂，如果从海口行车去三亚，必须要通过了牛岭隧道后才能判断三亚的天气。

海口

照惯例先说好的，海口是海南的省会城市，城市基础配套之成熟是下面市县不能比的，日常生活很便利，老人的吃穿住行医都方便。海口的人气旺，如果老人害怕孤独，可以到公园去锻炼身体，平时也有邻居唠嗑。

批判时间，海口既然人多，那就有不好的地方，居住环境和内地的一线城市没有什么两样，嘈杂，拥挤，如果老人喜欢清静，那就得好好考虑一番了。还有就是海口的冬天会较湿冷，房价在海南算中等偏上水平，比三亚低得多，但对于普通人来说经济负担还是有点大的。新城区的房子，目前来说交通和生活都不是很方便。

其他市县分东部、中部、西部来说，东部的优势是经济相对较为发达，交通方便，城市配套更加完善，缺陷是常受台风正面袭击，雨水多，湿度大；西部的优势是极少受台风影响，湿度小，缺陷是城市配套和交通不如东部；中部的气候介于两者之间，交通也不太便利，目前海南已规划建设“田”字型路网，建成后现状将有所改善。

东部

文昌

文昌是海口的卫星城之一，在东环高铁的带动下，已经融入了海口半生活圈内。文昌海南的“椰子故乡”，有大片大片的椰林，环境和空气都是没的说的，比海口还要好，而“航天城”这一标签又大大增加了它的知名度。

但是就目前而言，养老大军并不青睐这里，究其原因，是文昌的房地产开发集中在清澜高隆湾一带，以海景房、旅游地产为主，市区的项目少之又少，且基本生活配套跟不上，不能满足老人的日常生活需求。

琼海

琼海的定位是“田园城市”，这意味着不会有繁华的景象出现，环境生态宜居。且琼海民风淳朴，当地的治安相对其他市县要好，这对于老年人来说，或许尤为重要。虽然城市配套不及海口三亚，但也算是该有的都有，空气没有海口湿黏，夏季也没有三亚炎热，适合老人长久居住。

照例批判。琼海作为海南东部的市县，每年都有台风“光顾”，而它的道路排水状况迟迟没有改善，每每台风一来，多处路段会出现“海景”。但目前相关部门似乎已经意识到了这点，正在着手改善。另外一点，引用在琼海居住了一段时间的外地人原话：“琼海的雨量多，湿度大。”

万宁

万宁交通、城市配套、气候基本和琼海差不多，当地居民也很淳朴好客。万宁的兴隆全海南地理位置非常特殊的一个地方，兴隆以南是热带，以北是亚热带，既不像海口那么阴冷，也不像三亚那样酷热，养老的话兴隆一带的楼盘为好，优势是山林环境清幽，温泉入户（在兴隆几乎每个社区都有温泉），劣势是偏远，生活基本靠楼盘自身建设的配套，是否适合长久居住因人而异。万宁市城区楼盘性价比很高生活便利，也是不错的选择。

陵水

陵水的气候与三亚无异，冬季气温高是优势，但城市配套一般，县城的房源较少，陵水英州镇一带海岸线主打海景豪宅、高端旅游地产，日成交均价可与三亚一较高低，适合普通家庭作为养老之用的房子较少。

中部

保亭

保亭是三亚北端的一个宜居小县城，从三亚坐大巴大约1个半（高速公路计划2020年建成通车将会大大缩短时间），现在还不是很富裕，但是卫生是全省有名的，也是的卫生县城，市区的街道看着舒心。保亭处于牛岭以南，冬季气温与三亚相差无几，较北部要更温暖，雨水也没有东部市县那么丰沛，此外这里有天然温泉。保亭靠近三亚，房价比三亚、陵水低。保亭森林覆盖率非常高，被誉为“三亚的后花园”

定安

到定安养老，得生活在老县城，生活配套相对齐全。虽然目前塔岭规划和开发的还是不错，但是生活还不是很方便。定安的经济水平相对其他是市县要落后，所以消费水平较低，如果不生什么大病，一个人每月2000元养老金绰绰有余了，而且当地的肉和菜都是农家的属于绿色食品农家猪肉很好吃。定安的生活并不单调。老人的活动也很多。跳舞、下棋、打牌等等，民风也很淳朴，当地人与人为善。不过就是有一点，这里的生活充斥着一些不良的习惯。

五指山

五指山素有“华夏养生之都”的美名，市区海拔328.5米，是海南省海拔的山城，水质和空气质量是海口三亚不能比的。牛岭隔断了来自大陆的寒流，又有大面积的植被降温，所以终年气候温和，夏季气温不超过31度，而春冬季节，早晨一件单褂，中午短袖T恤便足矣。而说到不足交通不便是五指山的硬伤，出入五指山都是盘山路，很不方便，五指山市（高速公路计划2020年建成通车将会大大缩短时间）

西部

澄迈

海南的“世界长寿之乡”澄迈，或许是最符合“养老”这个主题的地方了。据第六次人口普查数据，澄迈全县年龄的达到113周岁，80岁以上夫妻双全有896对，90岁以上夫妻双全有72对！养老为了什么，“长寿”呗。而说到为什么澄迈能成为的世界长寿之乡，相关研究认为和澄迈的“富硒红土地”有关，这种微量元素被各类农作物吸收，当地人常年食用，体内“硒”元素含量较高。据调查，这种富硒土地只有在澄迈和定安一带有。

说到缺陷，澄迈这个小县城也摆脱不了城市配套落后的命运，交通还不够便利，近几年房价也逐渐在攀升，目前成交均价比东部的琼海还要高。

临高

临高是海南西线的一个滨海小城，处于省会城市海口的生活圈内，百岁老人比例和长寿指数仅次于澄迈。其他优势是冬季少受台风影响，湿度没有东部大，房价低。不足之处是海南本地人对临高的民风问题颇有微词，但近几年政府加大了治安管理力度，状况有所改善。另外临高县城配套仍欠缺，目前滨海一带的碧桂园金沙滩等配套较充足的大社区较受欢迎。

儋州

儋州的是当年大文豪苏东坡被贬流放的地方，是一座蕴涵深厚人文艺术的生活之城，这里深受苏东坡文化的影响，当地人爱好吟诗作对。儋州也是海南第三大城市，仅次于海口三亚。国内地产龙头恒大在海南共布局三个项目，其中有两个在儋州。关于养老房，它的优势在于房价低，无论是市区还是海边的房子性价比都很高，地势高，且受到的台风侵袭很少。

乐东

乐东是个背山靠海的县城，年平均温度23~25℃，山区和沿海的气候稍有不同，但有一点可以确定，乐东的夏季温度比三亚更舒服。此外乐东生活成本低。在乐东养老的好处是乐东拥有良好的医疗条件，生活节奏慢，且活动丰富，经常为老年人提供活跃的社交活动，如门球、腰鼓表演等，这里还有老年大学，为老人的社交提供平台。缺陷是作为西部的市县，发展较为落后，城市配套不足。

结语

看完各市县的情况，想必如何选择心里已经有个谱了。总体而言，东部的城市配套要优于西部，西部的房价要低于东部，环境上相差不大，但中西部自然植被保存得更为完好。每市县都有它自身的魅力所在，你找到喜欢的那一个了吗？

外地人在海南买房限购吗

2017年4月14日，海南购房限购政策通知出台后，省住建厅、省国土资源厅和中国人民银行海口中心支行联合对限购政策进行了解答。

一、商品住宅包含哪些?

答：商品住宅含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，不包含保障性住房。

二、非本省户籍居民如何认定?

答：非本省户籍居民是指户籍登记不在海南省范围内的居民。

三、居民家庭如何认定?

答：居民家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女，以居民户口登记簿为准。

四、非本省户籍居民限购中“已拥有1套及以上商品住宅”怎么认定?

答：非本省户籍居民拥有1套商品住宅(以交易合同已网签备案或不动产权证为准)的全部产权或部分产权，均认定为该居民已拥有1套及以上商品住宅。

五、限购限贷政策的具体执行时间如何界定?

答：2017年4月14日起，在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(以交易合同已网签备案或不动产权证为准)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

　2017年4月14日前，已签订购房合同或认购协议，并已支付首付款，但还未实施网签的购房居民，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证(POS机购房签单、购房转账单)等有效证明材料，可以继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策。

六、本省户籍居民家庭首次购买商品住宅申请商业性个人住房贷款执行首付比例怎么确定?

答：本省户籍居民家庭，在我省首次购买商品住宅，申请商业性个人住房贷款首付比例为30%。

七、“限贷”政策是否包含个人公积金贷款?

答：“限贷”政策不包括个人公积金贷款，公积金贷款政策按照国家和我省相关规定执行。

八、如何认定限制转让的新建商品住宅?

答：2017年4月14日前交易合同已网签备案的新建商品住宅不在限制转让范围之内。

在海南省已拥有1套及以上商品住宅(以交易合同已网签备案或不动产权证为准)的居民家庭(含省内外)，在2017年4月14日后购买的新建商品住宅须取得不动产权证满2年后方可转让;在海南省无商品住宅(以交易合同已网签备案或不动产权证为准)的居民家庭(含省内外)，在2017年4月14日后购买的第2套及以上新建商品住宅(以交易合同已网签备案或不动产权证为准)须取得不动产权证满2年后方可转让。企事业单位、社会组织等法人单位在2017年4月14日后新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。

前款限制转让商品住宅的约定将作为明确条款写入《商品房买卖合同》。

九、如何确认交易资格?

答：居民购房或转让前要先提供交易承诺书，承诺具备交易资格，并到所在市县房管部门确认交易资格后，再签订房屋交易合同，进行网签备案。如在购房或转让过程中，经核查不具备交易资格或承诺不实的，将取消其交易资格，一定时间内不得再次进行交易。

十、限购政策实施下，如何合理安排保障商品住宅用地供应?

答：限购之后，各市县做好存量土地清理处置工作，特别是摸清在建、闲置的商品住宅用地的情况，区分不同情况，依法加快存量商品住宅用地的开发利用，尽快形成住房的有效供给。

对住房库存消化期高于全省平均水平等存量住宅量大的市县继续实施暂停商品住宅用地供应的政策。对住房库存消化期低于全省平均水平的市县，将综合根据商品住宅用地供应和开发利用情况、存量土地盘活利用情况以及住房销售价格等情况合理确定商品住宅用地供应计划指标。

对商品住宅用地供应计划指标紧张、住房库存消化期较小且商品房销售价格增长较快的市县，将适当增加相应市县商品住宅用地的供应计划指标，各市县根据保障性住房和城市棚户区改造计划情况，结合本地区拆迁补偿安置用地计划情况，编制保障性住房(含棚户区改造)用地落实计划，保障群众住房刚性需求。

海南气候总体介绍

相比内地不少省市来说，在占地面积上，海南只能算一个“小岛”。不了解海南或者初次踏足这个美丽小岛的朋友，也许会想当然地认为小小方寸之地，气候应该相差无几，事实果真如此吗？其实你误解“小不点”了，受地形位置的影响，海南各市县气候是存在差别的，有时候在一定的时段，这种差异性还是很明显的，而气候因素是购房者除了房子本身之外必须要考虑的重要因素，不然可会“水土不服”的哦。

要想了解海南气候南北差异的原因，地形地貌这门课我们是绕不开的。有人曾对海南地形给出一个形象的比喻：整个海南岛就像一把打开的伞。由于海南的地形特征是中间高，四周逐渐降低，类似伞打开的样子，处在伞中央的就是巍峨绵延的五指山。

基于这种地形地貌，海南各地降雨量不一，东北部和中部较多，西部和南部较少。按降雨量多少，《中国国家地理》将海南分为五大区域：

1、北部为半湿润区，包括海口、定安、儋州、临高、澄迈以及屯昌的一部分。

2、东部为湿润区，包括文昌、琼海、万宁。

3、西部为半干旱区，包括昌江、东方。

4、南部为半干旱半湿润区，包括三亚、陵水、乐东、保亭。

5、中部为山地湿润区，包括五指山、琼中、白沙。

了解完降水，我们再来比较气温差别。上图中的橙色线不仅是北纬18度分界线，也是海南南北气候分界线。海南南部是海南岛上最接近北纬18度的地方，加上中部山岭阻隔，冷锋到达南部大多锋消，所以这里不只温暖，更有着弥足珍贵的冬季艳阳。当海南岛北部、中部冬春季节阴雨连绵之际，当“晒太阳”成为你的冬季渴望，海南岛的南部恰好处于旱季，干燥少雨、阳光明媚。

如你不信，我们可以举具体案例来佐证。据《中国国家地理》的资料，在2012年12月31日这天，受北方强冷空气南下影响，海口、文昌气温跌破10度，市民在阴冷寒风里换上厚厚的棉服。在海南中部山区，气温降至了6度左右。而在五指山以南的三亚、保亭、乐东、陵水等，气温仍维持在17-25度之间，是人体感觉最舒适的温度。

从以上案例不难看出：海南冬季气温最宜人的肯定为北纬18度以南，而地处北部半湿润区的海口和东部湿润区的文昌等地，在寒流侵袭情况下，冬季会出现个位数的低温。

既然了解了海南的这些气候特征，那么问题来了，我们应该怎样才能快速找到适合自己的宜居地呢？一个有趣的现象可以给你满意的答案：住在海口、文昌的北方人少，特别是东北人大多都选择在三亚买房，因为北方人习惯于干燥的气候环境，而海口、文昌的冬季偏潮湿阴冷。而四川人、重庆人在文昌买房居多，那是因为四川、重庆人早已习惯了家乡潮湿的气候环境，对文昌的潮湿就见怪不怪了。

所以，各位可以结合自己家乡（长期居住地）的气候特点来选择，这样的选择也往往是最见效的。

海南海景房都有哪些优缺点？

海南岛是中国宜居的热带岛屿，热带岛屿中稀缺的是热带海滨，房子中稀缺的是热带一线海景房。目前，海景房已成为海南商品房的主打产品，许多置业者，不惜掷重金，就为了海南窗外的那片大海……但价格动辄百万的海南海景房该不该买，小编一一帮大家科普下！

首先说说海南海景房的优点：

1.海边空气好。

海南岛是一个四面环海的省份，且缺少重工业的污染，相对于其他省份，海边的空气都是格外清新的，几乎没有一丝的海腥味（海边的渔港是有的），这与海南岛的海域植物种类有关。海南周边的海域，生长着大面积的珊瑚礁，珊瑚礁的食物链为一般的海底微生杂物，所以一般的海藻、海苔在这样的海域里很难生长，珊瑚礁就像海洋里的“清洁工”，使得这里的海洋变得格外的洁净。更何况海南人为了保护海洋资源和自然生态，一般是不允许在这里进行海藻类人工养殖的。

2.海水比较清澈。

走遍海南岛各地的海边，深刻的感觉就是海水的清澈和沙滩的洁净，根本看不到内地诸多海岸线那样，到处是腐烂的海藻所散发的腥臭气味。海南岛纯净的空气固然有自然环境形成的因素，但海岛人对保护环境所做出的贡献也是巨大的。

3.具有投资性。

海南房价之所以增值较快，是因为海南作为国际旅游岛的定位，同样也是这个理，海南海岸线资源的稀缺性和发展潜力使海景房具备无比巨大的空间（三亚的房价就是跟随的海景房越涨越高）。目前，海南政府都在出台政策法规保护海岸线资源，海南的海景房现在是卖一套少一套，具有较高的投资性。

4.密度不大，日晒、采光、通风充足。

海南的海景房建筑密度普遍都很小，海景房里视野都比较好，大海潮涨潮落尽收眼底，而且，海南岛特有的气候使得海景房日晒、通风、采光充足。

凡是都有两面，海南的海景房当然也有不足之处。

1.台风频发

海南是台风多发地区，海景房容易受到台风影响。据统计，建国以来，光顾海南的台风就有150多个，2014年的“威马逊”就让岛外许多钟爱海南海景房的客户见识了台风的威力。总体来说，海南东部海岸线受到的影响，西部海岸线由于五指山、黎母山等山脉的阻挡，受台风影响较小。

2.湿气重

这是难以改变的。通常海景房距海会有一定的距离，临海而建的多为度假酒店。其实这样的海景房反而更适合居住，离海太近，湿气过重，而且海风也具有一定的腐蚀性，木家具长霉，金属制品容易被腐蚀，对业主也存在一定的伤害性，患有风湿病的人就不适合住海边。

3.有了海景少了配套。

海南海景房往往不会建在市中心，地理位置的偏僻，交通的不便，往往造成了周边配套不齐全的通病。就算是项目自身配套或周边配套都比较高端，但往往都消费很高，不是一般老百姓能享受得起的。

4.空置率高。

据调查，选择购置海南海景房的购房者多数是商业精英、政企官员，大部分都是二次置业或者多次置业，岛外人士居多。暖冬过后，一线海景房的置空率可达80%以上。

5.开发周期长。

海南海景项目，特别是大型的海景项目，因为占地面积够大，规划配套较多，因而开发周期都比较长，一般没有个八年十年项目难以完工，规划中的配套在较长的时间内也才能兑现。

6.价格较高。

海南海景房面向的都是高端群体，大部分项目都带装修，价格上比同区域的非海景地产要高出一两倍甚至更多。

海南海景房并不是一个大众商品，只适合度假人群居住，这类的购房者追求的是享受，居住时间短，所以海景房是个不错的选择。养老以及刚需人群还是要考虑地段、配套，毕竟长期居住首要考虑的还是实用性。

海南交通大环境介绍

国际旅游岛国家战略获批后，海南省的交通事业发展较快，已形成海陆空一体的立体营运网。

航空

海南的航空事业发展的异常迅猛，北部有海口美兰机场，南部有三亚凤凰机场，东部的博鳌机场，西部的中心机场（儋州）也在紧锣密鼓的规划中，几年后，海南这个陆地面积的省份将有四个民航机场联通海内外。

海运

全省有港口数十个，其中以海口、三亚、八所、洋浦四个港口为。其他主要港口还有：清澜、铺前（文昌），马村（澄迈），白马井（儋州），博鳌（琼海）、新盈（临高）等。海口和三亚、洋浦三个港口已开辟对外贸易航线，和世界多个国家和地区有航运业务往来。

陆路交通

海南陆上交通现已进入高铁和公路并举的时代。

公路

（1）高速公路

海南公路通车里程已达2万公里，以“三纵四横”为骨架，有干线直通各港口、市、县，并有支线延伸到全岛318个乡镇和各旅游景点，形成纵横交错、四通八达的环岛交通网络。

目前：东线和西线高速公路已建成通车，沿东线高速公路走，海口到三亚只需4个；中线的海屯（海口—屯昌）高速通车；海文（海口—文昌）高速也已通车多年；文琼高速（文昌—琼海）、万洋高速（万宁—洋浦）、临文高速（临高—文昌）、中线琼中至五指山至乐东高速公路也在规划或稳步推进中。此外，保海高速公路（五指山到保亭保亭到三亚）现在已经开始征地，2018年开始动工，保海高速公路2020年将建成通车。

（2）国道

在高速公路通车之前海南岛有三条交通主干线——海榆东线（223国道）、海榆中线（224国道）、海榆西线（225国道），以前是战备公路，上乘的柏油路面，质量当时在值得夸耀，现在仍在使用。

（3）旅游公路

作为海南“十二五”期间交通基础设施建设的“重头戏”，海南的规划是：到2015年，新改建近679公里设施齐全、功能完善、符合国际标准的旅游公路，东部滨海观光旅游公路基本建成；到2020年，新改建旅游公路达到1000公里以上，基本建成环岛滨海旅游公路，实现17大旅游景区和22个旅游小镇通达率100%。

目前，文昌东郊至龙楼段的旅游公路2014年年初已通车开放，动工修建的万宁石梅湾至大花角旅游公路进展顺利，预计2015年年底实现全面通车。

高铁

高铁是海南陆路最快捷的交通工具，也是岛外旅客上岛后的交通工具。

东环高铁在2010年年底通车，全程308公里，海口至三亚需130分（不停靠站点），沿路靠站列车三亚需2个。全线预设20个站，现办理客运业务的站点有海口东站、美兰机场站、文昌站、琼海站、博鳌站、万宁站、神州站、陵水站、亚龙湾站、三亚站，其余预设的站点未开通客运业务。东环高铁日常每日对开列车27对（节假日会增加），海口发车时间为上午7时，末班列车为22时17分；三亚发车时间为上午7时，末班列车为20时30分。

西环高速铁路是海南省“十二五”期间的项目之一，经过海南西部的一批旅游景点，洋浦经济开发区以及其他一些工业区，这条铁路将改善海南岛西部的交通条件，并和海南东环铁路构成海南岛的环岛高速铁路，在将来连接琼州海峡跨海工程，与高速铁路网相连。

下面拣些重要的补充：

（1）海南是一个不设路卡的省份，高速路上没有一个收费站，省下的费用被摊在燃油费中，故汽油价格比其他省份略高。这对足不出户只在市区跑跑的汽车可能有点不公平，但在高速公路上畅通无阻的感觉实在是不错。公路沿途加油站每隔几十千米就有一个高速路边的加油站，有的附设咖啡店、小卖部、修理站，一般高速路口下面没多远就会有修理场。

（2）在高速公路通车之前海南岛有三条交通主干线——海榆东线（223国道）、海榆中线（224国道）、海榆西线（225国道），以前是战备公路，上乘的柏油路面，质量当时在值得夸耀，现在仍在使用。

（3）海南各市县都有长途汽车发班，大多数市县市内都有公交出行，而且，加上穿行大街小巷的“风采车”“摩的”，基本上没有去不了的地方。

（4）租车。海南现在租车非常方便，交押金或出示信用卡，核对身份证、驾驶证（海南人还需户口本，其他省籍另需往返机票），填写租车登记表，签订租车合同，即可把车开走。车型可以自己选，有宝来、凯悦、毕加索、猎豹等十几种轿车、越野车、跑车。租金为几十几百至上千元/天不等，油费自付。多数自驾车公司在海口和三亚都有租车点，你完全可以在海口租车三亚还车，或者三亚租车海口还车；有些自驾车公司在海口、三亚的机场及各大酒店都可办理预定和相关手续，车辆免费送上门。

海南购房须知

在海南买房的手续办理流程是怎么样的

户型：

认真选择自己理想的户型楼号，一旦认购将很难退房仔细确认购买人名称（为合同产权人），不能随意更名。一经预定，定金不予返还，签约后自动转为房款。

签约：

1.仔细阅读合同条款，有异议或有附加条款提前申请审批。

2.了解产权登记面积和合同约定面积出现差异时处理办法。

3.了解小区物业管理收费明细及物业管理公司的一些规定。

交房：

1.交房时间如没有特殊变动以合同内规定的时间为准。

2.交房条件为房款100%清付（按揭客户的按揭款必须已放款到达公司账户），同时结清面差额（视项目手续办理情况而定）。

3.交房前先到银行维修基金托收点缴清维修基金。

4.办理交房手续前先了解交房费用款额。

5.收房时先验收房子，后办交房手续。

产证办理：

1.办理产权证手续时买受人的身份证、发票原件或清晰地复印件。

2.产权费用收据和业主身份证为领取房产证和换契税等税票的凭据。

综合：

1.收费一览表中代收代付款项目均以相关部门的最终核定为准。

2.物业管理费为物价局定价优惠收费，业委会成立后重新定价。

在海南购买酒店式公寓投资需要注意什么

酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。在海南，这种非常独具一格特色的项目在逐渐增多（据媒体统计，酒店式公寓目前在海南粗略有六七十家）。酒店式公寓的项目特色让许多房地产开发商看到商机，不管是“自用”还是“投资”，不管是居住还是办公，都能提供一流的服务和管理，也就无形中吸引了众多岛外购房者和投资者争相入手。

一、海南酒店式公寓管理模式

目前海南酒店式公寓管理主要采取以下三种模式：

1.返租：不同时间长度年固定5—7%的回报，同样为房价一次性折返，相当于7-7.5折出售，甚至更低。

2.酒店托管：客房收入35%-45%由业主分配，目前采用此管理模式的酒店式公寓并不多。

3.代租：对经营利润进行分配，一般为三七分成；三亚项目主流做法，实现风险共担，管理公司较为灵活，管理公司与业主签署委托经营合同。

需要提醒的是，海南度假投资型模式中，无论客户选择哪种管理模式，客户可在委托管理同时，每年均可享受一定数量的免费入住天数。

二、在海南投资酒店式公寓应看什么？

1.区域价值决定投资价值

海南是旅游热度较高的省份，但每个区域的热度又不尽相同，一般来说是南热北冷，具体到每个区域来说，热度也不是相同的，因此，我们在选择投资区域的时候，至少要对投资区域的人口密度、旅游热度有个大致的了解。

2.观察项目潜力

一看位置，是否具备可持续发展潜力；二看配套，游客或度假者是来玩的，因此，所投资的项目的餐饮、住宿、娱乐等商业配套要齐全，商务服务等等都要有；三看物业管理，租户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的最直接条件；四看推广，持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；五看整体经济的发展态势。

三、在海南，什么类型的酒店式公寓适合小业主投资？

与酒店式公寓一致，目前海南市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门槛使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。

小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价，事实上体现不了酒店式公寓的优势。

小产权统一经营的酒店式公寓是个人投资者比较合适的选择。在调查中发现，这类酒店式公寓的租金和出租率比大产权的要差一些，但是比小产权非统一经营的要好的多。这类酒店式公寓相对于住宅的优势明显，因而推荐投资者主要去关注这一类型的酒店式公寓。

怎么在海南选择适合我的楼盘

怎么在海南选择适合我的楼盘？首要回答的问题是，为什么在海南买房，怎么用这个房子，是休闲度假住，还是父母过来养老住，还是资本型纯投资？简而言之，就是需求定位的问题，编者下面分为四个类型，分别叙述：

类型一：自己休闲度假兼投资

这种需求情况的业主，一般来说是工作非常繁忙而且需要高品质休闲放松的成功人士或者家庭，一年任何时候可以来几次海南而不在乎机票价格。如果你是这类的业主，就需要挑有特色的海景房，稀缺地段原生态森林温泉山景房。

买海景房主要是海上运动、海岸娱乐方便；买山景房主要是安静的环境，可以排除干扰，放松身心。关于一线海景房，有几个主要问题需要注意一下：

（1）海景房靠海太近，海风的盐分太重，对家具腐蚀性很强，需要专业物业人员定时打理。

（2）房子离海还是稍微远些，否则下雨天或者浪大的时候，仍然感觉身上粘乎乎的都是水。

（3）出门要注意关窗以及防潮，否则房子长期有一股霉味，而且床上的被子可能是潮的，需要专业物业人员定时打理。

（4）要注意晚上呆会，如果一个晚上能听到海浪的拍岸声，睡眠不太好的人影响较大。

（5）靠海太近的房子，房屋外表容易风化（褪色），铁艺物件容易生锈，需要专业物业人员定时打理。

（6）在不能游泳海滩（水质差，海滩无人清理，波浪大，风大，无法下水）旁的一线海景房，不如购买城镇房。

类型二：养老类型，父母或者自己退休过来住，住1～3个月。

这种需求情况的业主，一般是50岁以上，赶在冬天来临前到海南，赶在夏天来前回老家，资金不是很多，对物价价格敏感。由于涉及到老人居住，而且是长期居住，需要保障的内容比较多，问题也比较复杂，我们要仔细来分析。既然过来养老，我们要关注几个因素：

（1）生活。买菜、海鲜、油、盐、米、醋是否在活动的范围内，生活不便的地方是致命伤，例如山东的银滩海景房是失败的案例；

（2）医院。是不是最近的地方就有救急的地方，不超过3公里。

（3）交通。

（4）一旦有紧急事，是不是能最快到海南的主要城市，所以在山里或落后的小镇买房不太合适；

（5）娱乐。是否有老人活动解闷，如果偌大的一个小区没几个人，或者出入都是商务人士，则不理想。

另外，我们要评估几个重要的因素对养老的意义：

（1）空气。空气是否达到要求，这里谈到的是小区范围的空气质量，很多小区疏于园林树木的种植，他的空气质量基本是不合格的；

（2）气候。包括温度、湿度、降水量、日照时间是否达到要求，太潮，天天下雨都不合适。

（3）温泉。是否需要温泉，需要温泉的可能性有多大？泡温泉的成本是多少？

（4）海边。是否需要天天看到大海，需要大海的因素大概占什么样的一个比例。

（5）土质。一方水土养一方人，土质良好的区域会形成自然的良性循环。

就海南居住而言，编者认为主要是买海南的气候和空气，就此推论，编者认为选择海南任意一个城镇，交通便利配套完善，环境安静的小宜居小区即可。一般来说，我们有一个核心的思路，就是：住在海南，融入海南。就是尽可能“混”在海南居民较多的地方，无论是生活出行都非常方便，生活成本也很低。

类型三：中产阶层，热爱海南，休闲养生。

这类需求的业主，一般是城市的普通家庭，年纪30到50岁，收入还可以，生活压力不大，花个30万以下在海南买套房子，偶尔过来休闲养生。

由于是休闲养生，也不要有太大的压力，生活简简单单，轻轻松松就好。因此房子的功能性就相当重要，在较大城市如三亚、海口、琼海、文昌就少了些个性，在海边价位就太高，建议购买有特色的度假小城市、风情小镇、农场的休闲房屋。这些房屋应该具备有多种功能性。

例如包括：

（1）有地方可以海钓，海洋养殖，和渔民接触，体验海洋生活的乐趣。区域选择推荐：陵水、乐东、东方、儋州、琼海博鳌等。

（2）有地方可以种植热带水果，例如荔枝、芒果、木瓜、咖啡豆等等，体验热带农场的生活乐趣。区域选择推荐：保亭、万宁兴隆等。

（3）有地方可以养蜂、养花、养兔子，体验自然生活的充实和欢乐。区域选择推荐：保亭、万宁兴隆等。

（4）有地方体验热带贝类工艺品、植物工艺品的制作，体验海南原著民的朴实原始生活。区域选择推荐：琼海博鳌（离潭门较近）、万宁兴隆、保亭等。

类型四：纯房产投资的情况

这类需求的业主，一般是流动性过剩，资金无处投资，需要找稳定房产投资的客户。对于投资客来讲，总结基本思路如下：

（1）优先考虑买海边的别墅和酒店。既然是投资，那就冒险一些，投入大，回报也高。

（2）没有超过100万以上的散闲资金，建议不要在海南做纯投资性的屯房，因为在海南没有刚性需求。

（3）距离海边5公里以上的楼盘不适合投资，因为稀缺性大大减少。

（4）非海边房，距离城市边缘5公里以上的楼盘不适合投资，因为这些楼盘炒作的基础脆弱。

解决了需求定位问题，接下来就是区域的选择问题了：

很多人都问，我买哪个城市比较好？这个问题仍然要和你的功能需求挂钩，就全岛而言，每个城市各具优势，理论上在任何城市购买都有其优势，当然也有一些细节需要斟酌：

1.根据未来海南的发展趋势，高速观光铁路等发达的交通，全岛全面整体开发的方向，你在海南的任何一个地方都可以度假，都可以便捷穿梭，区域区别变小。就像在美国的佛罗里达州，无论你在奥兰多，还是在迈阿密度假，大体区别不大。问题的关键在于你在海南有房子，还是没有房子，而不是你在海南的哪里有房子。

2.海南的房子的特点是注重度假的舒适性，舒适性和区域片区没有必然的联系。海口、三亚现在城市很繁华，但相信你想要的并不是大繁华而是小舒适。很多人选择在海口，三亚的市中心购买度假房产，但嘈杂的环境和您的度假意愿相去甚远。

3.显然，现在某些区域严重被高估，而某些又被严重低估了，从未来来看，全岛海滨度假房产价格应该拉平才合理。

在海南卖出一套房税费怎么算

问：在海南卖出一套房税费怎么算？

答：在海南卖出一套房，卖方应该支付以下费用：

1、营业税：2015年房产新政规定，不满两年普通住宅才需全额缴纳营业税（总房款的5.6%），两年及以上住宅免征营业税；

特别提醒：交易的住宅满不满两年，最终要看房东缴纳契税的发票时间，因为办理房产证与缴纳契税一般会隔两三个月。

2、个人所得税：按总房款的1%或交易差价的20%收取；

特别提醒：如果房子满5年并且是家庭住房，可免收。

3、交易费：6元/平米，买卖双方各付一半；

4、中介费：如果是通过中介渠道出售的话，还需要支付中介费（海南正规的中介费是总房款的3%，买卖双方各付1.5%）；

特别提醒：以上既是在海南卖出一套房需要支付的费用，另外的契税由买房支付。

在海南买养老房需要注意什么

当大家都来海南岛买房养老的时候，总会遇到买怎么样的房子比较适合养老这个问题。这个问题较大，但也不妨从以下几个方面去考虑：

1.分析老人的问题

（1）腿脚不方便：每个人都有老的时候，当你老了腿脚都会比年轻的时候差很多，这是我们每位老年人必须承认的问题，年龄越大，腿脚就越不方便，外出活动、上街买东西也就不方便；

（2）老人多病：我们当然希望每一个人不管是年轻还是老了，都拥有一个健康的身体，但是人到老年，大病不敢说有，小病是经常遇到的。高血压、糖尿病等等这些都是老年人常遇到的病，所以在我们买房的时候必须考虑我们自身目前和将来可能会遇到的问题；

（3）空巢老人的问题：很多老人在内地的时候，一个大家庭，孩子、孙子，很是热闹，但是当你们来到海南后，大多时候可能只有二老两人，有时候免不了会有点落差感。所以，到海南买房，我们如何面对这么问题是个关键。

2.买房养老应该考虑的问题

（1）生活问题：海南岛，四季如春，不同的地方自然环境是不一样的！有些地方环境太美了。但是，既然我们买房是为了养老，我们选择的不能只看风景，风景美是适合旅游度假的地方，并不一定就是适合养老居家的地方。首先，生活的便捷性，编者认为是最重要的一个问题，柴米油盐那可是每天都要面对的问题呀！也许您认为您目前来说没问题，但是五年后、十年后年龄越来越大了呢？怎么办？所以，首先必须要把生活是否方便排在位。

（2）医疗问题：有两种人，一种人认为住在离医院近一点好；有一些人认为越远越好；这都是不正确的。其实，我们不能住里大医院太近，也不能太远。大医院往往都是市中心。而且阴气比较重，另外，即使你住在医院旁边，小区服务不好，生了大病，谁能知道？另一种人没考虑这些，住在比较偏远地区，只看环境美、环境好，不考虑上医院是否方便，这是很严重的问题，环境非常好的地方往往交通不方便，万一急病怎么办？所以，笔者认为大医院在30内，加上社区医院，这就是最合适的楼盘。

（3）社区文化：一个和谐的社区文化，老人不会有空巢孤独感，一个好的社区文化，邻里之间关系会很好，大家会一起组团去玩，一个好的小区也是由文化熏出来的！有些人喜欢买大型小区，海南现在也盛行风情小镇，其实那样一个大社区，与住在海南一个小城镇中的一栋楼内有什么区别呢？这样超大楼盘社区文化建设肯定是很难完善的！所以小王建议大家，如果你很介意社区文化，不要买大型社区，这样的社区物业服务水平很难服务到每一个人！

（4）气候问题：海南的环境、空气和气候在国内是数一数二的，历来是养老的热门地点之一，但是不是所有的区域都适合自身养老呢？这里要普及一个海南气候小知识：以海南的牛岭为界，以南没有四季之分，以北冬季的温度较以南要低5—10度左右。就具体区域来说，东部常受台风正面袭击，雨水多，湿度大；西部受台风影响，湿度小，中部的气候介于两者之间，至于自己究竟选择哪个区域好，那得仔细斟酌了。

总结：到海南买房，依靠着海南岛这个大的自然环境，花园般的地方。在明确自己买房的标准后。在选房时，首先选择区域：1、生活是否方便？2、医疗服务如何？符合这两个条件，接着才是社区文化建设如何？符合这三个条件的楼盘都是居家养老非常好的楼盘，接着再是小区户型、小区周边环境等这些细节。

最后需要提醒的是，很多老年人和儿女一起海南看房选房时，总是说一切由儿女决定。虽然父母这么说，但是做儿女的不能真的不问父母意思就擅自做主。儿女们在选定房子后，要带父母实地考察，询问父母的感受，只有他们满意了、他们喜欢了，才能拥有愉快的居住心情，才能拥有更加幸福的晚年。毕竟，最终使用住房的是老年人，不是儿女自己。

海南买房前要做哪些准备

1.从犹豫是否买到意向买阶段。很多人还定不准海南买房的这个投资大方向，资金还在股市套着或者被其他房套着，没有征得家人的同意，就开始匆忙在电话，QQ咨询了很多细节问题，这是不正确的。首先要先问问家人，今年打算在哪里投资，预计投多少钱（家人都强烈反对在海南买房，你还忙乎干什么？），有这个基本前提，再谈下一步。

2.从有意向买到决定买阶段，中间几个步骤。海南城市环境考察，海南利好消息以及发展进度考察，海南楼盘列表，楼盘资料筛选，网上实景考察，每个步骤分配多少时间事先规划好，整体花费时间不宜超过一个月，时间太长，注意力就下降，最终无法决策。

3.上述需要的资料部分都可以从网上获得，部分从房产专业人士获得，或委托亲朋好友实地获取，总体上要求资料完备真实有效。很多人听售楼处、本地代理点的介绍，把这些介绍当真实材料，这是不正确的。

4.资料分批次验证，对其中有疑问的，要寻求进一步的帮助，经过3-4次，每次一个星期左右的资料准备，即可清楚了大部分的细节情况。

5.从决定买到飞到海南实地。建议两个星期内抽两天时间过来，尽快完成购房计划。（回顾：2009年琼海清庭小区，2900元/平，36平小户总价10万，致电很多客户最终都没有过来购买，大部分的原因是：工作太忙；等到年底休假再过来；跟团旅游过来；春节放假过来。“国际旅游岛”战略发布后，该小区曾攀升至8500元/平）。

海南购房政策的二套房怎么界定？首付多少？

只要借款人在银行有个人住房贷款纪录，第二次申请住房贷款的，均界定为“二套房”。婚后以家庭为单位，即婚前一人贷款购房，婚后再以配偶名义贷款购房，仍然界定为二套房。

根据2015年3月30日由央行、住建部、银监会联合下发的通知，目前对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。

海南买房有入户政策吗？

目前仅海口市出台购房入户政策，且只适用于海南省内户籍。

根据2015年4月23日出台的《海口市人民政府关于稳增长促发展的实施意见》，购买新建商品房面积在60(含)至90(不含)平方米的申请登记户口人数总计不超过2人，面积在90(含)至120(不含)平方米的入户不超过3人，面积在120平方米(含)以上入户不超过5人。

购买新建的产权式酒店套内面积在35(含)至50(不含)平方米的入户总计不超过2人，套内面积在50(含)至90(不含)平方米的入户不超过4人，套内面积在90平方米(含)以上入户不超过6人。(购买时间从海口市政府发布海府[2014]94号文之日起计)

购买西海岸片区(自秀英大道西侧起往西海岸方向)、江东片区的新建商品房面积在60(含)至90(不含)平方米的入户总计不超过3人，面积在90(含)至120(不含)平方米的入户不超过4人，面积在120平方米(含)以上入户不超过6人。