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海南房产政策全解读!限购、限社保、限贷和限售,一定要分清楚!

候鸟宜居 2017-12-01 14:30:38

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从2016年开始,海南楼市政策也逐渐跟随大流,进入了阶段性的调控期。面对层出不穷的限购政策,很多时候会员根本搞不清,这篇文章大山老师将为大家做一个全面的梳理。

海南的房产政策,其实是由四大文件构成的,分别是2016年12月落实两个暂停的通知、2017年4月关于限制购买多套住宅的通知、2017年9月进一步深化两个落实的通知以及2017年9月控制小户型的通知等。

以上四大文件共同构建了海南房产的限购、限社保以及限售等政策基本元素,下面我们就以上三个层面,对整个海南房产政策进行大梳理。

一、限购层面:包含两种形式,一种是限制购房套数,另一种是限制购房资格(就是限社保年限)。

1、限制购房套数:全省范围限购一套,不允许再购买第二套住房

政策:暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、底层住宅和酒店式公寓)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

解读:新建商品住宅不允许购买第二套,但是不含二手房及产权式酒店,意味着海南还是想尽快进入存量房市场,减少一手房市场。但是海口除外,海口的产权式酒店和二手房同样要进入限购一套的范围内。

海南的一手房会逐渐减少,预计将来很快就会进入存量房的市场。

关于文中“居民”和“居民家庭”解读:“居民”等同于“居民家庭”。

2、限制购房资格:七大区县要求1-2年社保,其他地方不需要。

政策:省政府没有出台强制要求全省内,执行社保购房资格要求。但是琼海、三亚、海口、五指山、保亭、白沙、琼中等七个区县,要求有1-2年的社保资格限制。

琼海:核心区及海景区,均要求1-2年社保。

对在海南无住房的非本省户籍居民家庭,在嘉积镇行政辖区(不含官塘片区)范围内购房,需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明;

在博鳌、潭门镇行政辖区范围内购房,需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳2年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办不予认可。

海口:主城区要求两年社保,西海岸不要求

第一主城区,滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域;第二个是南部生态保护区,主要在椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东范围,需在海南连续缴纳2年以上社保,才能购买首套住房,非限购区域可以正常购买首套住房。

三亚:主城区和热点海湾均要求至少1年社保

在三亚中心主城区(东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路,不含棚户区改造项目。)范围内、海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的,需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

补交、补办不予认可。

五指山、保亭、白沙、琼中:全市范围要求有2年社保。

在本市范围内购买住房,需提供从购房申请之日前在本省连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

补交、补办不予认可。

解读:西部由于是生态保护,要求有两年社保的目的在于不允许做房地产开发,其本质也没有太大的投资价值。海口、琼海、三亚等三个热门城市,随着社保资格的要求,未来投资热情已经明显下降。

东线海景,仅有陵水、万宁和文昌不需要社保资格。

二、限贷:首套30%首付,二套50%首付。

调控要点:非海南户籍居民在海南购买首套房,贷款全还清,最低首付30%;拥有1套住房贷款未结清,最低首付50%。有两套贷款未还清,只能全款。

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认房条件:由客户去购房所属地住建部门查询房产套数;查询以家庭为单位,包括未成年子女;客户面签时对家庭房子套数声明。

认贷条件:购房贷款已结清,无贷款余额认定为无贷。

解读:目前海南热点区域的房产基本上已经不让做按揭。

三、限售:全省二套限售2年,个别地区首套限售5年。

全省:居民家庭新房购买的第2套及以上新建商品住宅,须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满3年后方可转让。

个别地区:以下地区首套限售2-5年。

琼海、五指山、保亭、白沙、琼中:非本省户籍居民家庭新购买的首套住房,须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。

海口、三亚、万宁和陵水四个市县政府有关文件《海南省住房和城乡建设厅关于延长住房限制转让年限的通知》规定:居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房限制转让年限,暂按规定统一提高到5年执行。


解读:由于全岛限购后外地人只能在海南购买1套房,只有文昌、定安、临高、澄迈、屯昌、儋州、昌江、东方、乐东这些暂无限购细则出台的县市是不受限售政策影响,本质上是不限售的。

东线城市除了文昌,几乎全部首套限售,琼海是三年,陵水、万宁、三亚是五年。

政策及投资区域选择建议:

中部四市县:包括五指山、保亭、白沙、琼中,全区域需要2年社保,首套新房限售2年,基本上已经失去了投资的价值,加上排除房地产开发的倾向性太明显,短时间内不建议做考虑。

东线五市县:海口、三亚、陵水、万宁等四市县新购买的住房限制转让年限升级为5年,个别地区还需要社保资格限定,如果需要长期持有的,可以进入以上四县市的非限购区域。文昌是目前东线唯一一个属于不需要社保及不限售地区。

西线城市:目前西线城市大部分均不需要社保,也不限售,同时房价也相对较低,性价比较高。

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