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轰!楼市传来重磅消息,2018年房价走势已成定局

美房海南 2018-01-10 09:47:48

作者:王一楼

2018年果然不负众望,刚开年楼市就来一场好戏。

就是这几日,兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策,不是进一步加紧,而是在一定程度上放松了,并实行“一城多策”的调控政策。具体详情,推荐搜索微信公众号:楼市秘闻,回复“调控”阅读。

尤其是南京,为了吸引人才,可谓是“诚意满满”。

主要政策内容包括:

1、全国高层次人才都可在南京买房,不限购。

2、全国各地的40岁以下本科生,都可直接来南京落户,落户后就可在南京买房。不需要在南京工作,也不需要在南京缴社保的记录。

3、全国各地的硕士研究生、博士及以上学历,都可直接来南京落户,落户后就可在南京买房。

4、持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才,也可直接在南京落户,落户后就可在南京买房。

总而言之就一句话:年轻人,只要你是个人才,你敢来,我就敢送户口。

一,南京在下一盘棋

我们都知道房价短期看金融,中期看土地,长期看人口,房产的远方就是人口,只要一个城市的人口持续保持较高速度增长,房价不会出现问题。

很明显南京这是在下一盘大棋。

而这盘棋不仅能吸引富有创造力的人口流入,还能促进城市化发展,房价上涨,进而GDP上涨。如果你仔细研究这次政策的话,你会发现一个很有趣的购房条件:40岁以下的本科生。

为什么是40岁以下的本科生?

因为“25-40岁人口”,既是购房主力军年纪,也是一个人工作生产能力最活跃的阶段,是人能呈现给社会的黄金时代。

南京想要的不仅是人才,还是年轻人的活力和创造力。

而对于房地产行业,人口年龄结构变化的影响有:

1、置业人口(25-44岁人口)见顶对开工投资会产生压制;

2、新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长,但会随着货币因素强化,人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性;

3、置业人口回落对应增量下降后,存量房市场迎来较大的拓展空间;

4、人口越“年轻”,购房加杠杆空间越大;

5、置业人口拐点不一定对应房价拐点,但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关,随着人口步入老龄化,房价终将告别高增长时代。

毫无疑问,年轻人口必定是买房主力军。

二,房价走势已成定局

经济学家林采宜谈房价暴涨原因主要有4个,其中第一个就是人口,第一是人口,房子是用来住的,所有的刚性需求都是取决于人口的增长,而且这个人口不是老年人口,是婚育人口,这是刚性需求的最根本的根源,也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力。

与人口发展的集聚与分化不相匹配的是政策。2016年,京沪广深提出了2020年的人口控制线。

北京:2200万人

上海:2500万人

深圳:1480万人

广州:1550万人

某种意义上,赶人是逆城市化发展,不利于城市竞争力,一线城市正在“犯错”。当然,它们也有底气犯错。犯错的原因是如果持续赶人,那么城市年龄结构将劣化,以上海为例,2015~2030人口结构图。

生育率方面,随着女性受教育程度的提升,大城市的生育率都比较低,人口数量与人口结构纯靠“外地人”。如果上海持续赶人,人才引进门槛高,那么20~60岁之间的劳动人口减少,老龄化相当严重,成为一座又富又老的城市。

城市发展是一个增量游戏,如果始终拒绝外地人,那么存量折腾的空间也有限。

一线城市“赶人”恰好是二线城市发展的“时间窗口”,特别是高科技产业发达和科教文卫资源多的二线中心城市,对人才的吸引力仅次于一线。而南京不仅在硕士及以上学历、高级职称等方面保留了口子,还对本科生敞开了怀抱,这是南京的“明智”。

而每个大学生背后是人才、就业、消费、组建家庭以及各自家庭财富的移动与重新汇聚——这就是真正的价值。

一线赶人,二线抢人,三四线城市试图留人。一旦一线城市放弃“赶人”策略,那就是巨大的吸血,也是二线城市竞争力及房价的到顶之日。

哪个城市吸引人,也就吸引了财富、未来。

郑重声明:本文来自微信公众号楼市秘闻(LSMW0898)首发,是楼市秘闻原创文章,欢迎转发,不欢迎转载。如需转载请保留本版权说明。

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