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2017海南楼市年终盘点,我们都是接盘侠?

美房海南 2018-02-07 08:57:15

作者:小影

2017的房地产可以用跌宕起伏来形容,开始的前半场各项销售数据都在高速增长,进入下半场各地陆续迎来了调控,海南省住房和城乡建设厅主要负责人在2017年7月表示,商品住宅去库存已不再是海南省房地产市场调控的主要任务,那么,2018调控方向是什么?海南楼市将何去何从?下面我们会通过对2017年房地产数据的分析,寻找出海南楼市未来的动向。

一、2017年房地产市场环境回顾

在回顾2017年海南楼市之前,我们先来回顾一下2017年中国整体的房地产市场。

(一)中国GDP七年来首次提升,房地产投资仍低位占比

2017年是中国GDP增速七年来首次,2017年前三季度固定资产投资同比增长7.5%,房地产投资同比增长8.1%,截至2017年11月,地产投资仍然低位占比,对比去年提升0.5%。可见,房地产在中国GDP中的占比还是非常稳定的。

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

(二)全国房地产调控加强 房地产价量回落

2017年也是近几年来,房地产调控政策出台最为密集的一年。整个一年,全国有超过数十个城市发布了各种房地产调控政策达百余次。有业内人士称中国楼市已全面进入“限购+限贷+限价+限售+限商”的“五限时代”。

受2017调控的影响,房地产方面,除了房地产投资增速增加0.2%之外,商品房销售面积、商品房销售额、房地产施工面积等其他增速均呈现回落。

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

同时在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”主基调下,依据“因城施策、分类调控”政策的指引,2017的房地产还带热了几个关键词:限购限贷限价限签限售、房住不炒、利率上调、共有产权、租购并举、 租售同权、房地产税、长效机制。在经过一系列持续而有力的调控政策,中国房地产市场开始转向平稳健康发展。

(三)海南房地产调控严厉,干预行为平稳过渡

海南整体楼市表现量先价后的市场增长,跟中国房地产市场基调一样, 2016到2017年间海南有效大量去库存,楼市大幅度提升市场销售。在去库存效果显著之后,从414调控开始,海南展开了一系列堪称“五花大绑”式的调控。至此,自2011年来,在2017年海南房地产投资增长率和固定资产完成额增长率均出现了负增长。

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

究竟,2017年海南出台哪些具有影响的政策呢?下面我们一起来梳理下:

4月14日 全省限购限贷令发布,这也就标志着海南调控正式走向严厉。用树状图表述如下:

政策来源海南省住建厅

4月16日限贷,4月24日~5月17日琼海、海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙限购,为了让大家更好的理解,我们就归纳到一张图表里面,如下:

政策来源各市县人民政府

5月22日《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》出台,这是为推进供给侧结构性改革,有利于提升商品住宅品质,加快房地产转型升级。

7月26日海南省政府印发《海南省引进人才落户实施办法》,七类人才可在海南任一城镇落户,这是房地产分类调控的一项重要措施。

9月28日深化两个暂停,提出永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。全省海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅,严格加强海岸带管理和保护海洋生态环境。生态红线区周边要严格控制商品住宅开发。严禁以产权式酒店名义变相开发商品住宅,停止产权式酒店项目规划报建审批。

9月29日海南全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅,至此,小户型将成海南稀缺房源。

10月9日三亚调控升级、10月10日海口三亚万宁陵水限制转让年限。这无疑是海南房地产调控风暴的继续加强。

10月27日暂停土地二级市场转让,10月29日 调整16市县土地利用总体规划指标,这预示着海南房地产调控从需求端向供应端转变。

11月01日暂停商转公申请,11月28日停止公积金装修提取。这是继公积金限贷后的又一次升级。

11月30日加强耕地保护,12月05日商品住宅价格须网上公示,12月26日新一轮分税制财政体制开始实施,取消12个市县GDP考核。

总体来看,海南的房产政策,其实是由四大文件主导的,分别是关于限购限贷的通知、进一步深化两个暂停的通知、控制小户型的通知以及调整土地利用等。既有对需求端的调控,又有对供应端的调控。

(四)棚改项目不受细则影响,将成为2018 年发展的主要方向

据从相关部门了解,2017年国家下达海南省棚户区改造任务为2.51万套,全年共开工3.62万套,占计划的144%;货币化安置3.2万套,占开工的88.9%。2017年海南省农村危房改造任务2.5万户,实际开工3.59万户,开工率143.8%;竣工3.38万户,竣工率135.3%。

2018年海南计划改造各类棚户区13567户,其中城市棚户区11495户,国有垦区危房2072户。2018年全省计划改造农村危房2.5万户,其中建档立卡贫困户1.05万户,所有危房改造必须在9月底前竣工。

2016-2018棚改计划涉及改造土地面积2.7万亩,改造后可提供优质可出让土地资源约1.6万亩。

二、海南土地供应及成交情况

2017年海南土地市场大幅紧缩,供应量减少,海口、三亚是主要的土地供应区域。同时,海南的土地结构调整,住宅用地占比持续下降,大部分的土地主要用于基础设施建设(基础建设用地包括:工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等)。

(一)全省土地供应量减少,大部分土地用于基础设施建设

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

从2015年起,海南土地供应量逐渐减少,2014年后,土地成交量逐年增加,2017年土地成交量远高于土地供应量。

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

2017年海南各区土地成交类别占比中,住宅用地占比8%超过商业用地6%的占比,基础设施用地占85%,是主要用地输出的方向,住宅用地与基础设施用地比重超过90%。

2017年1月海南发布了关于试行“五网”建设项目简化行政审批改革的通知,提出全力推进“路网”、“光网”、“电网”、“气网”和“水网”,简称“五网”的项目建设,全年安排“五网”省重点项目105个,2017年计划投资531亿元,结合海南省委出台《关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》。

我们可以看到,海南的生态环境质量只能更好,不能变差,同时加强基础设施的建设也能减缓岛外候鸟族给海南环境带来的压力,更好地将海南建设成为全省人民的幸福家园、中华民族的四季花园、中外游客的度假天堂。

(二)海口土地供应及成交情况

针对中央环保督察组对海南进行督察反馈,海口认真贯彻落实督察组意见,对土地进行更为严格的管理,土地供应成为土地管理的重要源头。2017年海口土地供应及成交如何。对此,我们整理了2017年海口土地供应及成交情况,以供参考。

(1)棚改用地2018唱主角

2017年,海口市各类棚户区改造用地269.77公顷,2018年棚户区改造用地将成为海口土地市场的主角,由于棚户区改造用地多位于老城区,地理位置优越配套齐全,是众多房企争相抢夺的目标。未来海口将结合棚户区(城中村)改造、基础设施完善和骨干路网建设,优化和提升中心组团的空间布局。

(2)基础设施用地比重增加 

数据来源海口国土资源局

从2017年海口的土地计划供应结构来看,基础设施的用地明显占比很高,而实际用于住宅用地仅占28%。

2017年海口加大了基础设施建设以及交通道路的建设。完善的基础设施,是经济社会持续健康发展的必备要素和强大引擎,也是提高人民生活水平、增加百姓民生福祉的重要内容和有力保障。

其次,供地计划结构的调整也在延续城市总体规划的空间发展“十字”方针中的“中调”。对内,2017年海口将在优化骨干路网建设,解决拥堵问题和提升交通及街道品质;对外,将提升对外交通整体运行效率,加快海口美兰机场二期扩建工程,新海港综合枢纽、沈海高速(G15)等项目建设。

(3)海口土地成交同比下降

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

据统计,2017年全年海口共计有24宗地块成交,同比2016年35宗减了11宗,下降31%;成交面积约1311.9亩(87万㎡),同比2016年成交面积约121万㎡,下降28%;成交金额约66亿元,同比2016年成交金额86.6亿,下降23.8%。

数据来源网易房产

从土地成交的区域来看,秀英区西海岸是2017年土地成交面积最多的区域,成交宗数为16宗,涵盖土地类型最多,占2017年海口土地成交宗数的72.7%,意味着未来海口主要房源供货区域集中于海口秀英区。其次为美兰区和龙华区各成交4宗,土地类型同为城镇住宅用地。

(三)三亚土地供应及成交情况

数据来源三亚国土资源局

《三亚市2017年度国有建设用地供应计划》显示,2017三亚总供地469.22公顷,其中住宅用地187.24公顷,占建设用地39.90%包含经适房项目6.10公顷,棚户区改造项目146.02公顷,普通商品房项目仅35.12公顷,约520亩。就是说,三亚的普通商品房项目用地仅占全年供地面积的7.48%!

这也就意味着三亚继续保持纯商品住宅供应量紧缩态势,发展民生工程是重中之重。另外,商服用地供应占了四分之一,说明三亚调整了房地产业结构,同时表明了三亚要打造国际旅游岛精品化战略的决心。

在土地成交方面,三亚2017年共成交35宗,其中16块地(招拍挂)+2块地(协议)+17块地(划拨)。

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

三、海南商品房销售及成交情况

2017年海南预计商品房销售面积2292.61万平方米,销售金额2713.72亿元人民币,商品住宅库存去化期从2015年的45个月下降到2017年底11个月的合理区间,全省商品房销售均价保持基本稳定。

(一)海南商品房去库存效果显著

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

从上面的《2012-2017年海南销售面积与待售面积情况》,可以明显的看出来:2017年(1-11月)海南房地产销售面积再创新高,去库存效果显著,自海南国际旅游岛建设以来去化量最高的一年。

(二)海口商品房销售及成交情况

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

截止2017年11月,海口商品房销售面积为479.76万㎡,销售面积逐年递增。

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

截止2017年11月,海口商品房销售面积均在40万/㎡以上。其中7月销售面积为65.2万/㎡,为全年最高。海口每个月商品房销售面积差别都不是太大。

(三)三亚商品房销售及成交情况

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

截止2017年11月,三亚商品房销售面积199.51万㎡,销售面积连续四年递增。

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

2017年三亚淡季期间,7-9月份成交量超10万㎡,十月份也在10万㎡上下浮动,刚需补充淡季市场。春节前后是三亚楼市的旺季,其中2月商品房销售面积为50.04,达到全年最高。

(四)其余各市县销售及成交情况

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

2017年海南商品房共成交2058.79万㎡;海口成交479.76万㎡位居第一;澄迈成交263.93万㎡跃居第二;儋州位居第三,三亚跌至第四;文昌、琼海、万宁、儋州销售面积突破百万平米大关;临高去化量向百万销售量靠拢。

四、2017海南商品房价格回望

海口和三亚是海南房地产开发的“压轴”地区,房地产经济所占比重较大。海南环岛海岸,是各房地产开发商梦想的驻足点。在海南房地产“经纬图”中,东部地区房地产开发投资仍保持着高速增长态势,中、西部地区房地产投资增速仍远低于全省的平均水平。房价基本也呈“东高中西低”态势,部分市县房价甚至被称“白菜价”。

(一)2017年海南整体均价破万,再创历史新高

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

从上面图表中,可以看出2017年海南房价再创历史新高;同比2016年增长19.2%;2014年起,海南商品房销售均价都突破了9000元/㎡;至2017年更是超过了11700元/㎡。

(二)海口商品房销售均价、销售额逐年递增

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

自2013年以来,海口商品房的销售额、均价逐年递增;销售均价2017年同比增幅度高达32.6%。

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

截止2017年11月,海口商品房全年平均房价均稳定在11000元/㎡上下浮动,其中10月份达到最高值13772元/㎡。

(三)2017年三亚商品房销售均价、销售额波荡向上

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

三亚商品房销售额自2014年起,连续四年递增;截至2017年11月,销售额同比去年增长77.5%;三亚销售均价自2015年后呈现增长趋势;2016年-2017年大幅度增长。

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

2017年三亚整体成交均价在22000元/㎡上下浮动,10月、11月销售均价达到了最大值。

(四)各市县平均房价稍有波动

数据来源华策兄弟连《2017房地产市场年报》

2017年销售额海口第一,三亚第二,陵水第三;2017年销售均价三亚第一,达到了24932元/㎡;陵水位居第二,达到了19525元/㎡;万宁第三,均价达到13177.10元/㎡。

五、2018房地产市场趋势预测

1、2018年全国经济稳定发展,房地产预计低位震荡,租赁市场发展迅速。房地产政策调控力度将会继续加大,住房租赁市场建设提速,全国房地产市场投资相对平稳,无论是对购房者还是开发商而言,回归住房本质才是明智的决定,可以预见的是,2018年的海南楼市依然将平稳向前。

2、海南房地产去库存效果显著,在未来去库存的过程中,对于房地产的质量要求不断提高,周边设施配套也不断提高,政策调控下,将会不断升级住房质量,对于核心城市的居民质量要求也会不断提高,整理拉动整个海南岛的基础设施建设,打造国际旅游岛。

3、海南开始注重生态发展,深化“双暂停”政策,改善海南的生态环境,对于为未来中国老龄化的社会环境,减缓养老环境的住房刚需,确保养老的优质环境与生态,起到很好的支撑作用。

4、2018年1月4日海南出台了史上“最严土地管理措施”,提出了严格规划的管控、严格土地的准入、严格土地的用途管制、严格土地的规范管理、严格土地的交易管理等五“严”方面的内容,通过分类调控的手段,在保障性住房、棚户区改造、满足本省居民需求等方面进一步增加土地供应量,做到应保尽保。而在面向岛外居民销售的商品住宅用地上则要严格限制。可以预见,2018年土地市场价格爆发不可避免,拿地难度系数增加,土地为王。同时,拥有稀缺资源(海景、旅游等)且产品功能多样(优质物业、赠送高、投资性质等)会更受到购房者的青睐。

5、随着海口3年棚改计划的推进,一部分的棚改用地已经开始推出市场,所以未来棚改地会成为海口土地供应的主流。

6、限购细则以外的城市和区域板块同样受大环境影响。海南楼市成交价格依旧坚挺,形成相对稳定性,市县之间形成价格梯度,未来非核心城市将迎来较大的发展空间,成交量平稳发展。投资2018海南楼市可以说机会与挑战并存。

7、在整个海南新增供应土地量、房源极其有限的当下,加上海南整体商品房销售均价每平普遍已经达在万元以上,部分购房需求会相应的外溢到海南周边,而那些与海南具有相似优异居住环境的板块则成最大收益者,代表板块有:广西、广东、云南。

其中广西的北海、广东的湛江为2017年主推打造“一湾双轴、一核两极“城市群框架的北部湾城市群,是海南需求外溢的首选城市,而且北海、湛江两地的商品房销售均价,对比海口、三亚显得更为的亲民。

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郑重声明:本文来自微信公众号美房网海南站(mfw0898)首发,是美房网海南站原创文章,欢迎转发,不欢迎转载。如需转载请保留本版权说明。

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