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中弘股份危机调查:海南地产风暴倒下的第一个开发商?

海居君 2018-03-09 12:01:29

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如意岛停工

中弘股份资金危机持续发酵,实控人王永红“身在何地”成为媒体关注的焦点。大摩财经发现,中弘资金链紧绷可能与海南地产风暴有关。中弘在海南涉足的两个地产项目——如意岛和半山半岛项目,前者被停工,后者收购失败。

3月8日午间,中弘股份公告称,经向大股东中弘卓业核实,实控人王永红前往香港是为主导中弘卓业与港桥投资重组谈判。受此影响,中弘股份当日涨停。

前几天,市场传出中弘因债务危机资金紧绷的消息,王永红也因此避走香港。此次中弘股份虽然澄清了王永红去向缘由,但并未说明资金具体情况。大摩财经查询中弘股份近期公告发现,今年以来,中弘卓业持有的中弘股份全部股份已多次被各地法院司法轮后冻结。

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不仅如此,更多的负面消息扑面而来。中弘股份四只债券自今日上午停牌。在此之前,还有其私募债产品无法兑付的消息,评级机构大公国际也两次下调中弘股份主体信用评级。更有报道称,中弘股份因资金问题拖欠了员工工资。

目前,中弘股份前十大流通股股东中,已有两家宣布减持,且这种情绪还在扩大。虽然今日中弘股份涨停,但中弘股份自2月14日复牌以来,截至昨日已暴跌逾24%,最低价1.46元/股,几近进入“仙股”行列。

市场普遍将中弘暴露出资金问题的原因,归结于去年12月中弘旗下子公司爆发的债务利息违约。各信托公司因担心其偿债能力,于是采取司法措施申请冻结中弘卓业持有的股份。

但大摩财经发现,更深层原因可能与王永红长久以来“激进”的资本运作有关。其押注海南旅游地产因一场环保监管风暴而让中弘资金链变得“脆弱”,这也导致中弘或成为海南地产风暴下,第一个倒下的地产开发商。

王永红发家史

王永红1972年出生于江西宜丰,以做洗车、加油站生意发家,随后进入房地产圈。2000年,他在北京常营乡附近,以低廉的价格买下600亩土地,2008年才正式放开销售。这块地据称让王永红至少赚了50亿元,而这块地的一部分后来被开发成中弘国际商务花园,也就是著名的北京像素。

北京像素的成功让王永红达到一个“人生巅峰”,但他似乎并不热衷于房地产,反而醉心于金融和资本运作。2010年中弘股份借壳上市。2013年至2015年,王永红先后尝试旅游地产、影视、手游、主题乐园等新生意,但结果似乎都没令王永红满意。

随后,王永红展开新的计划。欲以中弘的旅游地产为主线,靠互联网金融和在线旅游平台来盘活,并通过收购一些境外公司来运营,从而实现一个完整的闭环。

但这个时候王永红的麻烦接踵而来。先是其互金平台仟金所涉嫌自融,然后收购海南半山半岛项目夭折,影响最大的是中弘股份和王永红被牵扯到徐翔案中。自此开始,中弘走上下坡路。

海南地产风暴

作为中弘股份的大股东中弘卓业,为保证上市公司业绩,自然会伸出援手。而中弘卓业最美妙的故事莫过于位于海南的如意岛和半山半岛项目。

中弘卓业曾在2015年,计划以58亿元收购半山半岛项目资产包,并将其注入中弘股份为其提供业绩支撑。但这个项目经历多次抵押,权属复杂,该收购以失败告终。

王永红仍不死心,2017年前后,中弘重启对半山半岛的并购。这次采用的方式是,中弘股份联合世隆基金间接收购,后由世隆基金收购开发半山半岛的各项目公司,最后中弘股份以差额补足获得半山半岛各项目控股权。

按照王永红的打算,通过一系列资本运作后,中弘股份将间接拥有三亚各项目约137万平方米储备资源,预估价494亿元。由于此次通过设立基金收购资金,中弘股份还需要承担63亿元的差额补足义务作为代价。

然而,这一切在今年2月14日情人节这一天戛然而止。中弘股份称,受国家环保督查的影响,终止购买半山半岛项目资产。理由是拟收购的资产所涉及土地相关手续无法按时办理完毕,且标的资产质押尚未解除,标的公司股权无法按时办理过户转让手续。

中弘股份所称的国家环保督查,是指在去年底,中央环保督察组在向海南省反馈时,狠批当地房地产行业对当地生态的破坏,并点名了多家违规房企。之后,多个海岛项目因违规先后停工整顿。

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海南地产风暴不仅让中弘终止收购半山半岛项目,其人工填海造岛工程“如意岛”也被迫停工整改。此外,中弘投掷4.35亿元投资的小洲岛度假酒店项目,由于破坏海洋生态环境被责令拆除。还有消息称,中弘欲收购的半山半岛项目已遭查封。

“蛇吞象”式的发展路径,让中弘股份的资金承受巨大压力。财报显示,中弘股份2015年和2016年净利润分别为2.87亿元、1.57亿元。但在2017年,其业绩预亏10亿元,主要原因是北京两个房地产项目销售停滞。

资金压力让王永红选择了重组。中弘股份2月13日公告称,中弘卓业与港桥投资签订重组协议,重组范围包括前者整体业务涉及的资产、负债及股权。港桥投资为此拟设立一只私募股权基金,定向募集130亿元,期限为3+2年。而这次重组也成为王永红避走香港的一个理由。(大摩财经)

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