01
前段时间相信地产圈的朋友都被海南限购连着刷了几天屏，我想蹭个热点都怕被没人看，所以拖拖拉拉今天也来写一下我对海南限购这件事的看法。
简单回顾下事件。4月22日晚上，海南省政府连夜出台了新的楼市调控政策，全省限购，外地人须提供至少 24 个月的个税或社保证明,这是本轮调控以来规模的地产调控。
在此之前，4月13日庆祝海南建省办经济特区30周年大会上，海南被赋予了新的历史使命，国家决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。海南楼市突降重大利好，各地的“买房者”暗中蓄粮蠢蠢欲动，海南的房地产商及中介，期待着新一轮红利的到来……
然而，4月22号出台的政策，把他们这种希望都没了，不仅如此，这一两年在海南买房子，准备出手的炒房客也很郁闷，因为到手的房子没有5年出手不了了。
海南政府把这一政策形容为“壮士断腕”的抉择，分析者称，这是海南想要告别中国式地产模式，想要告别土地财政依赖，海南曾经也经历过地产泡沫的惨痛教训，所以，在响应国家“房住不炒”的政策加上吸取历史教训的背景下，才有如此规模和力度的调控。
对于海南来说，短期来说会比较困难，但从长远发展来说还是利大于弊的。很多专家学者都已经写文论述了背后的利弊，有些观点老马还是很认同的，再此也不再引用累述。有些人可能并没有真正去过海南，不知道海南的一些实际情况，恰巧在几年前因为工作原因去过几次海南，还有一次跟朋友开着车绕海南走了一圈，本文也就不去分析房价数据什么的，就跟大家聊下我对海南的一点浅浅认识。
02
次去海口，刚到机场你会看到各种旅游宣传，包括机场内部的布置，你会感受到自己来到了国际旅游城市。但当你来到海口市区的时候，你会发现海口并不是你想的那样到处风景宜人，你或许会想这还比不上我家县城呢。的确，对于一个从没到过海南的人来说，多少会有点期待与现实的落差。次去海南的感觉也是如此，比如去了老城区龙华区后的感觉，就觉得海口像老家县城一样：道路网混乱狭窄，交通混乱，马路上到处都是电动车，城市界面设计杂乱，新老建筑参差不齐，商业空间杂乱不合理……不是老马故意贬低海口，这真的是次去海口后的印象。
和本地工作的人闲聊，对于他们本地的实际情况还是比较感兴趣，比如说工资、房价等。听他们说海口的平均工资就三千块左右（几年前了）,而当时海口的房价七千多，还是经历了一段大跌之后的价格。相比其他省会城市来说，海口的房价确实不算高，但是对很多本地人来说却是很高的价格。一方面是城市基础设施建设不完善，一方面是居民收入水平不高。然而海南的房价一直很受关注，一直在涨。尤其是近几年不断地炒作的“国际旅游岛”“候鸟城市”等概念，吸引来自内地的投资客和候鸟型的购房者。
当时在跟本地人聊天中，无不感受到他们对这种现象的不满，本地没有那么多刚需求，房子却不断建，即使是刚需，房价又太高买不起。
另一个热门城市三亚也是如此，这几年借着国际旅游岛和旅游城市建设的风口，三亚建了很多房子，包括一些高档的度假酒店。你开车沿着沿海公路一直走，你会发现三亚的海岸界面几乎都开发完了，都是度假的酒店或别墅。海边看上去，的确都是度假区的感觉。但如果你穿过这些酒店、度假区来到三亚市区，你可能会惊讶，跟你在外面看到的有很大不同。跟海口一样，城区的建设并没有像外围建设的那么高大上，远比不上深圳杭州这样的城市。建设起来的一些建筑也许只是为了呼应旅游城市的建设，并没有让人感到自然舒适。
拍摄地：三亚海滩。拍摄：老马
同样了解了下房价，当时差不多一万八左右，对于本地人来说同样很高，但是这样的房价对于外地人来说并不算高。据统计，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人，所以三亚的房子大多是卖给了“外人”。这样一个靠外来人口支持起来的房价和楼市，遇到本轮如此大的调控力度，影响自然是非常大的。
这样的城市还有一些，城市房价的上升来自源源不断的外来人口，或是候鸟型的买房者，或是投资炒房客。所以，如果没有了人口的支撑，不管是海口还是三亚或者其他城市，靠什么来不断支撑上涨的房价？如果没有，那房价至少会稳定。这就是此次海南调控的重要影响，限制外来过热的投资购房需求，稳定房价，避免重蹈上两次房价暴涨暴跌的严重后果。
03
很多人去海南，相信大部分的目的地都是三亚或者海口，应该比较少人去海南的其他小城镇，甚至是农村走走。老马曾经跟朋友一起开车绕着海南岛走了一圈，去了很多城镇和村庄，一路下来的感受是：海南正在的资源不在城市，而是在农村和一些特色城镇。
海南的一个重要的资源就是它的生态资源非常好，而这些资源广泛分布在海南的村庄、城镇。海南有很多有特色的村庄，有些是有独特手艺远近闻名的，有些是有历史遗存的，有些是有丰富的资源，还有一些是有特色农业的，等等。这些村庄大一点的有上千人口，小一点的就几百人口，但这样的村庄在海南有上千个。
拍摄地：琼海市潭门渔港，首批文明渔港。
拍摄地：昌江。拍摄：老马
海南2017年的常住人口只有925.76万人，除去这么多农村人口，本地城镇人口能有多少？
对于海南的这些农村人口来说，他们是房子的消费者吗？有一部分是。随着城镇化的发展，势必有一些农民转化为城镇户口，但是短期变化不会那么大，因为海南的产业结构，农村的产业现状摆在那里，农民进城不一定就是好的，如果没有给农民进城创造价值，那他们为什么还要进城买房？
拍摄地：昌江。拍摄：老马
海南的城镇人口刚需有限，又没有这些潜在的购买力，海南的房价持续增长靠的还是外来的购买力。而现在，海南拿出了史上最严厉的调控政策，把外来人口这条路也堵上了，也就是把房价持续上涨的路子堵上了，你觉得房价还会持续上涨吗？显然是很难的。
04
海南这个省特别是海口三亚这些城市，在老马看来是步子迈得太大了，靠着政策的东风想要大发展，急切想要建设国际旅游岛。而实际上的城市建设、资源开发、产业发展却没有平衡好。所以表面上风风火火，房价一片上涨，背后却是不对称的城市发展进程。可谓是面子有了，里子还不足。
海南未来的发展应该是利用好自身资源优势，通过推进改善城市基础建设，打造特色城镇，建设特色村庄，保护利用生态资源等方式来建设海南国际旅游岛，而不是靠着炒作和过度开发资源等方式来达到建设国际旅游岛的目的。所以这次海南全岛调控的决心着实是一次意义重大的决策，是未来发展的一剂良方！
拍摄地：昌江，虽然没有什么人，周围的地却都已被地产商拿完了。
作者简介：符玉敏（微信号：hfq6018,电话：13178986018），海南资深房地产分析师，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标
海房圈hfq60182018-05-11 10:15:19
