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　　古有“项庄舞剑，意在沛公”，今有楼市“新政”亮剑，意在房价。随着国内GDP总值不断攀升高峰，国家的经济实力在一定程度上得到了提升，然而房价高企、地价攀升、买房难却渐渐成为关系百姓民生的普遍难题。
　　面对这一现状，国家开始从宏观政策上调控房地产市场，直击高房价，欲使其回归理性，新“国八条”的出台、三次加息、七调存准率、房贷利率上浮、一房一价等一系列的政策频频亮剑现身，构成了2011年海南楼市的刀光剑影！
2011年楼市"新政"频亮剑 刀光剑影几时休
新国八条的发布，标志着2011年度楼市调控大幕正式开启，新国八条中的重要政策也成为2011年度各地楼市调控的母本并得到确切落实。可以说，新国八条奠定了2011年楼市调控的基础，也是严厉的调控措施。
自海口“限购令”从实施满一个月，从限购后房地产市场交易情况来看，楼市成交量总体上呈现出明显下降的趋势。海南房天下数据监控中心监控数据显示，2月28日至3月28日，海口商品房仅成交369套，相比2月份3843骤减了3474套，下降幅度高达90.53%。 ……【详细】
【海南楼市重点政策】　　　　　　　　 【海口楼市重点政策】　　　　　　　　
·琼版国八条震撼楼市 严厉更甚于京八条
·海南"离岛免税"4月20日开始试行 限额5000元
·海南首套房贷利率上浮5%-20% 楼市雪上加霜
·央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点 		·海口出台"新国八条"实施细则 "限购"受关注
·海口率先表态不放松限购令 限购松绑可能不大
·海南省海口市落实新开工保障性住房111%
·"一房一价"海口楼盘执行不力者将会受到重罚
关键词：国八条
1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。当天晚上19时许，会议内容公开，8条针对房地产市场的调控措施正式出台。2月23日，琼版“国八条”发布。
解读：新国八条奠定了2011年楼市调控的基础，也是严厉的调控措施。自海口“限购令”从实施满一个月，楼市成交量总体上呈现出明显下降趋势。海南房天下数据监控中心监控数据显示，2月28日至3月28日，海口商品房仅成交369套，相比2月份3843骤减了3474套，下降幅度高达90.53%。另外，本地化后的琼版国八条对海口和三亚实施了限购措施，导致购房者把注意力转向海南二三线城市，促使了琼海、文昌等二三线城市楼市的加快崛起。 【详细】
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关键词：房产税
2011年1月召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。1月28日，上海市对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收0.6％和0.4％的房产税。同一天，重庆根据房价水平，按房产价值的0.5%到1.2%征税。12月14日，已经结束的中央经济工作会议指出，将推进房产税改革试点，2012年房产税征收范围扩大，已成定局。
解读：房地产调控未来将以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段。目前来看，限购令解除条件和时机均不成熟，2012年楼市将实行以限购令为主，房产税试点城市扩大为辅的方针政策。【详细】
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关键词：存贷款基准利率上调 加息
2月8日，央行次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；紧随着4月5日，金融机构人民币存贷款基准利率再次上调0.25个百分点；7月6日第三次加息。三次加息共上调金融机构人民币存贷款基准利率0.75百分点。
解读：持续加息一方面有利于缓解通货膨胀，另一方面，也一定程度上抬升了企业融资成本和房贷者的还款压力。自去年以来的5次加息，滞后效应与累积效应已开始显现。当前5年以上的贷款利率已突破7%，意味着贷款利息和月供都明显增加。以20年期100万元等额本息还款的商业贷款为例，每月还款额由7633.40元提高至7783.03元，相当于每月还款增加149.63元。这无论对投资需求还是自住需求，都将产生较大影响。【详细】
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关键词：存款准备金率上调
除了加息外，存款准备金率的调整也是政府调整货币政策的手段之一。2011年共计调整存款准备金率7次，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点。11月30日，存准率三年内首次下调。
解读：存款准备金率的上调，体现出货币政策坚持稳健基调不变整体思路，同时一定程度上引发中小银行和中小企业资金紧张现象，对货币政策进一步调控构成约束。此外，存款准备金率的多次上调成为了压倒房价的后一根稻草，自2011年第三季度开始，房价已经出现实质性下跌。而11月30日存款准备金率的下调意味着银行的信贷适当的放松，出现这种情况，说明伴随着现在的经济增速也有所回落。【详细】
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关键词：首套房贷利率
自建设银行10月13日上调首套房贷利率至1.05倍后，包括光大银行、广发银行等在内的多家中小商业银行于10月16日也相继调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%。与此同时，首套房利率上浮波及全国，其中海南各大银行上浮5%至20%。据了解，分别是建行上浮1.05倍，光大上浮1.1倍，深发展上调1.2倍；农行无上调。
解读：年内的六次上调存贷款准备金累积作用影响在此时得以凸显，由于银行信贷额度趋紧，为了年内业绩冲关，首套房利率上浮成为必然。此次首套房贷利率上调，一方面将会冲淡购房者的购房冲动，尤其是刚需族；同时首套房贷利率上调将进一步抑制投资者的购房冲动，规范市场。另外，海口因为刚性需求市场比较大，受影响较为严重。【详细】
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关键词：明码标价 一房一价
3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价，房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格对外销售。海南于4月28日向各市县物价部门印发《商品房销售明码标价规定》实施细则，物价部门在5月全面落实，6月进行检查，处罚违规的房企。
解读：明码标价提高了房地产市场的透明度，限制了开发商随意定价、频繁提价的行为，对缓解房价涨幅过快有积极意义。然而通过调查海口、三亚等地楼盘发现，大部分在售楼盘都没有详细地公布明细价格，或者采取“高开低走”手段应对明码标价政策。【详细】
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关键词：免税
3月24日上午，海南省人民政府召开“海南开展离岛旅客免税购物政策试点”新闻发布会。海南"离岛免税"政策将于4月20日试行，5月1日正式实施，离岛免税政策是指对乘飞机离岛（不包括离境）旅客实行限次、限值、限量和限品种免进口税购物，在实施离岛免税政策的免税商店（简称离岛免税店）内付款，在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。
解读：在2011年国家实施调控政策的背景下，海南楼市相当低迷，开发商都希望能够突破困境。离岛免税政策的试行正如久旱后的一阵甘霖，由此而来的旅游、休闲、购物热潮将会加快海南的经济发展，房地产业的前景也将看好。海南房地产将迎来新的转型，商业地产在离岛免税政策的推动之下，可能将再次迎来新的商机。【详细】
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关键词：住房公积金 利率上调
7月6日，住建部下发关于调整住房公积金存贷款利率通知。从2011年7月7日起，上调个人住房公积金贷款利率。10月27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议上，住建部副部长齐骥透露，将放开个人提取公积金支付住房租金规定。据了解，2010年11月8日，海南省新修订公积金提取政策规定公积金可以支付房租、物管费。
解读：目前公积金制度有失公平性，覆盖面有限，主要是国企和公务员。同时使用效率低，运营不理想，截至08年末，公积金存缴余额已达2万多亿。公积金贷款额度受限导致很多个人账户下的公积金名不副实。由于开发商和银行捆绑合作，导致其无法覆盖所有项目，购房人不能组合贷款。政府需要从使用机制与监管能力等方面进行改革。【详细】
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关键词：婚姻法新解 加名税
人民法院于8月12日发布《婚姻法》司法解释(三)，共19条。13日起正式实施。重点对结婚登记瑕疵的救济手段，亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果，父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。
解读：《婚姻法》新司法解释的出台，引起了社会的各界的热议，其中新婚姻法房产归属问题更是成为大家讨论的焦点。婚姻法新解释不可回避，在现实生活中，房子对一段婚姻、一个家庭的影响显而易见甚至举足轻重，新婚姻法解释在一定程度上避免了愈演愈烈的看房嫁人，明确了婚姻双方的财产权利。此外，新的婚姻法解释对于纠正当下不正确的婚恋观念起到很好的作用。【详细】
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关键词：限购令 延续
在房地产市场面临拐点到来之际，住房和城乡建设部明确要求各城市继续执行“限购令”政策。12月6日，海口市住房和城乡建设局市场处处长戴开权在接受媒体采访时表示，海口市住建部门将严格执行，限购令不会“松绑”。海口成为个表态延续限购令的城市。
解读：多个城市相继表态延续限购，让寄希望政策会在近期松动甚至救市的开发商彻底转变策略，也让正在纠结于何时入市购房的刚需，进一步延缓入市的步伐减慢决策过程，这将使得目前量缩价松的市场进一步深度发展，明年楼市将继续走低，中小开发商资金压力将逐步加大。同时，对于大开发商来说，明年房企将面临大面积洗牌重组。【详细】
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关键词：保障房
2011年海南省保障性安居工程计划任务为9.46万套，2011年12月27日海南省经济工作会议召开，据统计，自2008年以来，海南省已经开工建设城镇保障性住房29万套，建成14.75万套。截至11月底，海南省新建各类城镇保障性住房9万套、691.7万平方米，占计划75630套的118.9%，城镇保障性住房超额完成年度建设任务。
解读：房地产调控一个目标就是调整房地产市场的供需结构，将单一以商品房市场为主转向保障房、商品房双管齐下，全面发展。其中以“对保障性住房暂不预征土地增值税”体现为明显。从政策引导层面促进保障房体系的建设，调整楼市供给结构是核心目的。然而，由于目前海南保障房数量较少，对于抑制商品房价格上涨作用影响甚微。【详细】
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未来走向——截至2011年11月，大部分已限购城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。根据国家统计局此前发布的11月份70个大中城市房价指数可以看出，在70个指标城市中，房价环比平均出现了下调，环比房价下调超过0.5的6个城市中全部为限购城市，限购的40个城市中有30个城市出现了房价环比下调，7个城市房价停涨。在楼市调控的持续作用之下，房价回落已是大势所趋。2012年楼市政策走势又会如何呢？

中央经济工作会议给2012楼市定调
　　举世瞩目的2011年后一次重要会议终于落下了帷幕，中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行。针对明年的房地产政策，会议特别指出，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。这其实就是明年楼市调控的风向标。【详细】

23城市密集表态明年继续限购 房价跌幅或超08年

截至12月30日，全国46个限购城市中已经有超过半数表态明年继续执行“限购”政策。业内预计宣布继续限购声明在近几个星期会密集出现。而资本市场研究机构预测认为，2012年房价跌幅或将超过2008年。据北京中原地产市场研究部统计，截至12月29日，全国此前执行“限购”政策46个城市中，至少有23个城市明确表态将继续执行限购政策，北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部在列。 【详细】

2012房市迷雾重重 房价下行博弈加剧拐点难辨

2011年底，中央经济工作会议定调，楼市调控不放松，这无疑是房价继续下降的推动因素。业内表示，按08年政策周期，即便目前的楼市调控停止，已经开启的降价通道还将至少持续4个月……【详细】

2012年度经济十大预测 房价回落已是大势所趋

刚刚闭幕中央经济工作会议提出，推动明年经济社会发展，要突出把握好稳中求进的工作总基调。2012年中国经济走势如何引起广泛关注…… 【详细】

《住房保障法》呼之欲出 提出和政绩挂钩

由住房和城乡建设部住房保障司负责牵头起草的《住房保障法》，已被全国人大常委会列入立法规划。2011年10月，住建部部长姜伟新在接受全国人大关于保障房专题询问时说，下一步将深入研究住房保障制度……【详细】
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