[摘要] 万科是主流住宅开发的标杆企业，万达是商业地产开发的标杆企业。万达与万科，王健林与王石，这两个"万"之争给岁末年初平淡的楼市增添了谈资。对两"万"进行比较分析具有行业典型意义。
万科是主流住宅开发的标杆企业，万达是商业地产开发的标杆企业。万达与万科，王健林与王石，这两个"万"之争给岁末年初平淡的楼市增添了谈资。对两"万"进行比较分析具有行业典型意义。
2010年1~11月份，万科实现销售额突破1000亿元，成为国内家过千亿元的房地产企业。几无疑问的是，万达2010年的销售额会超过700亿元，再加上其转为持有的经营性物业，业务收入已逼近万科。
对两"万"进行比较分析具有行业典型意义。但只用简单的销售额进行比较，显然不能反映两家企业的业绩"全貌"。对房地产企业之间的比较有其特殊性。我们根据比较学原理，在比较维度的设定上，设定了发展历程和发展前景两个维度。
两"万"的昨天、今天
一：创业时间相当，路线不同
按照万科的公开说法，万科成立于1984年5月。但严格意义上来说，万科应是成立于1988年11月，因为此前，万科既不叫万科，也不是做房地产的。
应该特别指出的是，在成立之初，两"万"都是国有企业，都是从住宅开发起步的。不同的是，万科的个产品是深圳威登别墅，万达的个产品是城区普通住宅。现今，万科的项目主要分布于城乡结合部和郊区，而万达的项目主要在市区，这不能不说与创业阶段的个项目所在城市的位置有关，只不过万科由别墅开发逐渐转向主流住宅开发，万达由普通住宅开发逐渐转向城市公寓和商业地产。
两家企业都是起步于1988年，在那样的时代背景下，特别是在国有房地产企业"一统江山"的历史背景下，两家企业开始房地产开发实则有着极大的勇气，两家企业的横空出世可谓开辟了中国房地产发展的一个新时代。
二、战略及商业模式演进历程
应该说，在成立之初，两家企业都是典型的机会主义者。在战略及商业模式构建，即在各自领域的专业化上，万达和万科两家公司及高管团队都经历了"痛苦"的思维洗礼，都是在不断发展过程中从无到有，从模糊到清晰的长期演进历程。
在完成了个项目以后，万科于1991年北上上海（1992年底，上海万科城市花园项目正式启动），正式开始了异地开发之路，也开始了探寻企业战略地位及核心竞争力之路。最终，在2001年9月深圳万佳百货股份有限公司股权转让后，万科的住宅专业化形象才开始正式确立。此时，距离万科成立已经过了整整十三年。或者说，万科成为专业化开发商至今实有九年。
在上世纪整个90年代，万达同样处在企业探索、调整阶段。但相对而言，比万科的步伐要快一些。1992年，改制为万达集团股份有限公司，1995年～1998年，万达凭借较好的社会资源，在住宅开发的同时，历经了开办电梯厂、制药厂等其他产业。正是在这一时期，万达开始了连锁商业的尝试，以期获得长期、稳定的来源。这种探索与当时万达的企业属性、王健林的个人性格有密切关系。而这种思维模式也逐步引导万达向商业地产领域迈进，并逐步做大，直到今天。
比起同年成立更加巧合的是，2001年，长春万达商业广场--万达在的个商业地产项目--建成，昭示着万达商业地产时代的来临。从此，万达走上了"商业＋住宅"两条腿走路的业务模式。
由此可见，2001年可谓是两家企业共同的"分水岭"。但无论是万科的住宅专业化定位，还是万达的"商业＋住宅"两条腿模式，还都只是开始。
在随后的"黄金十年"里，两家企业的发展历程已被人们广为知晓了。万科与万达各自有着中国房地产界代表性的两种发展模式：万科连续七年稳居行业的位置；而万达在商业地产领域始终稳居行业的地位。值得警醒的是，万科这种"买地--卖房--再买地--再卖房"的开发模式实属越做越累的一种模式；而万达的开发模式却是越做越轻松。但随着万科向商业地产进军和万达提高住宅比例，多元化业态越来越明显，互补性很强的两者似乎渐行渐近。相同的是，两者都坚持标准化和以客户为导向的开发理念。
三、股权变革
体制之于一个国家和一个企业都是最基本的，始终是发展源动力。万科能有今天的行业地位，不能不说与其较早地进行股份制改革有关。至于九年前转让万佳百货给华润公司，今天的万科是不是有些后悔，只有万科及王石心里最清楚，因为随着万科向商业地产进军，一个残酷的现实问题出现了：如果企业没有自己的自营商业体系，商业地产很难成功！
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