[摘要] 国家统计局数据显示，部分二三线城市房价近期上涨偏快，个别城市涨幅接近10%。专家认为，在国家继续加强调控的背景下，楼市“限购令”覆盖城市范围进一步扩大。
上市房企业绩整体放缓 大房企“掘金”中小城市保增长
新华社上海７月１７日电（记者魏宗凯）截至７月１７日，按照申万行业分类的房地产开发企业共有５８家公布中期业绩预告，只有２０家预增，其余３８家预减或亏损。虽然主要开发商上半年的销售情况都不错，但难掩整体业绩走弱格局。分析人士认为，来自二三线城市的销售收入支撑着大型房企的业绩，但随着限购令实施范围扩大，更多开发商将受影响。
业绩分化明显
从已披露的信息看，上市房企业绩明显出现分化。共有１０家公司预告净利润下降１００％以上，其中５家预告下降超过２００％，但同期也有１０家公司预告净利润增加２００％以上。龙头地产企业依然保持强势增长态势，而一些中小房企则业绩增长放缓甚至亏损。
上半年亏损额的津滨发展净利润同比下降幅度高达３８４．１９％，亏损金额在８０００万元到１亿元。津滨发展称，出现如此巨大的亏损，是因为受目前房产项目开工及竣工时间的影响，导致全年可竣工结算项目较少。鑫茂科技上半年净利润下降幅度２８２．２９％、亏损３８００万元，公司是因为其科技园房产销售受到地产宏观调控政策的严重影响，销售持续低迷。类似的还有重庆实业、海德股份等企业。而Ａ股“四大龙头地产股”中的金地集团也预告净利润将出现同比下降。
在已披露销售业绩的上市房企中，万科在上半年销售６５６．５亿元仍位居首位，同比增长７８．６％。保利地产１－６月销售金额达到３９４．５８亿元，同比增长８１．３８％。以商业地产为主的万达集团，上半年实现收入６１８．２亿元，同比增长６９．７％，预计万达集团全年收入将突破１０００亿元，成为继万科之后国内第二家销售额过千亿元的房地产企业。
中国房产信息集团日前发布的《２０１１年上半年中国房地产企业销售排行榜ＴＯＰ３０》显示，上半年大型房企仍旧保持了高速增长的势头。其中，前十大房企合计实现销售金额３３２３亿元，同比增幅超过八成。
中国房产信息集团分析师薛建雄分析，虽然一线城市房地产市场冷清，但从范围来看，房地产市场的规模还在扩大，尤其是三线城市即将迎来房地产开发高峰，四线城市则刚刚起步。前十大房企上半年逆市热销，主要源于战略布局上的提前行动，两年前就开始向三四线城市进军，换来了销售额的大幅提升。某开发商上半年所售项目中，只有１个位于一线城市，５４个位于二线城市，３３个位于三线城市。这种布局极大地避开了限购的影响，从而完成销售业绩的突破。
底部调整 下半年谨慎乐观
截至６月３０日，上半年大智慧房地产指数上涨４．３２％，对应上证指数下跌２．２４％，略跑赢大盘。多家券商发布的策略研究报告认为，２００９年中期以来房地产估值水平不断下移，目前已达到历史低点。在房价涨幅趋缓、投资增速维持高位的情况下，下半年调控政策仍会维持现状甚至进一步收紧，而房地产市场销售情况是影响地产股走势的决定性因素，目前来看仍难言乐观。
长江证券房地产分析师苏雪晶认为，房地产行业距离底部已经越来越近，与历史数据相比，目前一二线城市成交已经接近底部，未来环比向上的可能性属于大概率事件。考虑到开发商资金越发紧张，预计在三季度中将会达到最坏的水平，此外，６、７月份是各大开发商供给量爆发的月份，在资金紧张与供给放大两种力量下，预计很快就能见到房价初步下降，这对于资本市场来说无疑是利好的。
中金公司则认为，房地产行业将进入幅度有限但时间较长的Ｕ型调整期，而地产股票前期跌幅已过度反应了房价调整，未来将随着成交量的回升而出现估值修复，股价将震荡上行。
国家统计局的数据显示，上半年，商品房销售面积４４４１９万平方米，同比增长１２．９％，增幅较１－５月上升３．８个百分点，较去年同期下降２．５个百分点。其中，住宅销售面积增长１２．１％。商品房销售额２４５８９亿元，同比增长２４．１％。其中，住宅销售额增长２２．３％。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，下半年随着供应量的放大，以及越来越多的项目进行促销，需求也将随之出现一定程度的释放，估计下半年商品住宅成交量将大于上半年。另外，部分产权式保障房的成交量也将保持增长，总体来看，今年全年商品住宅成交量仍将保持１０％左右的正增长。
库存压力将迫使开发商降价
渣打银行调研报告称，目前３５个大城市房屋库存相当３个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到３７００万平方米，相当于７个月的销量。其中，二线城市的库存问题将尤为突出。
世联地产发布的监测数据显示，上海新建住宅的存量面积已达到８５０．１７万平方米，消化目前的可售量需要超过１０个月的时间。。这个存量比２００８年同期楼市低迷之际的７５０万平方米的商品住宅存量还大，创下三年来新高。北京市新房住宅的库存量也已经逼近１１万套，创今年以来的高点。
杨红旭称，２０１０年商品房开工量比２００９年激增了４０％，从开工到可以卖一般是半年到一年之间，所以今年可以卖的房子远远超过去年，但今年的卖房速度与去年的下半年相比明显减缓，成交量都有３成左右的下滑，必然会使得房价回落。尤其是７月１２日举行的国务院常务会议明确：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。这也必然会对成交量造成较大影响。
据上海搜房网数据监控中心统计，今年７月份上海预计有１３６个楼盘推出打折优惠，比６月份增加１７％。其中优惠８．５折，优惠形式也更趋于多样化。而在对房价更为敏感的二手房市场上，据汉宇地产市场研究部的统计，６月份上海的二手房成交量较５月份出现了２０％左右的下滑，部分区域二手房价格也出现了５％左右的松动。
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