[摘要] 今年以来楼市调控深化、银根紧缩，二三线城市中小开发商资金压力比往年更大，多地出现开发商“失踪”或停工现象。业内人士认为，年底二三线城市中小开发商“破产潮”或将出现，部分限购城市有可能出现大批烂尾楼，中小开发商今年冬天会更艰难。
在南京市六合区，一个名为宇扬雨花石文化园的楼盘尚未封顶，但该开发商于9月初突然“失踪”，波及200余名购房人和多家供应商。中国证券报记者调查发现，该楼盘开发商为南京宇扬置业有限公司，其为南京市宇扬集团下属房地产公司。当地传言，宇扬集团董事长杨军因公司资金链断裂携款逃逸。
今年以来楼市调控深化、银根紧缩，二三线城市中小开发商资金压力比往年更大，多地出现开发商“失踪”或停工现象。业内人士认为，年底二三线城市中小开发商“破产潮”或将出现，部分限购城市有可能出现大批烂尾楼，中小开发商今年冬天会更艰难。
一夜之间人去楼空
知情人士透露，宇扬雨花石文化园楼盘二期项目购房者200多户，其中186户交了定金，每户10万元，约50户一次性交清房款，二期款项（包括定金）约3000万元。
项目规划表显示，该项目总建筑面积约为23万平方米，总户数约为1700户，二期共216套。
根据搜房网报价，该楼盘均价3400元/平方米。一位购房者表示，因为银行贷款难以获得，听说一次性付款能优惠，他们拿出全部积蓄，并向亲友举债，付清购房所需的40万元。不料，房子还没盖好，老板却跑了。
不仅仅是购房者，多家供货商、工程队代表闻讯赶来，他们在债务登记表写上宇扬的欠款。除了供应商的货款尚未支付，还有1000多万元施工款未结算。
“宇扬迟早会出问题的，他们从来不会主动去支付款项，拖延供应建材款时间太长，天天打电话，也拿不到钱。”一位供应商说。
虽然楼盘尚未封顶，但六合区房管局产权登记科的相关工作人员称，他们已给宇扬雨花石文化园二期销售颁发了预售许可证书。
该楼盘售楼的广告宣传材料号称自己是国家发改委立项项目，售楼处墙壁悬挂多张杨军和视察公司的各级领导合影照片，售楼大厅橱窗处一块匾特别引人注目，由世界杰出华商协会授予江苏南京市宇扬集团“世界杰出华商协会会员单位”。
杨军用10年时间创造的“宇扬神话”，在一夜之间灰飞烟灭。位于南京六合大厂太子路上的集团总部已人去楼空，公司被法院查封，门口还贴有一张欠缴10多万元电费的催缴单。当地政府已经成立工作组，封存、冻结宇扬集团的所有资产。
据购房者透露，售楼处开始为已支付定金和房款购房者签订“维权关系转让合同”的协议，将购房者所交付的认购定金以及首付所余下的欠款转移到名为“瓜埠安装有限责任公司”名下。
中国证券报记者从相关方面证实，包括一些国有大银行和股份制银行涉及这一项目，贷款总额不少于3亿元。此外，宇扬集团通过民间筹集的资金不少于3亿元。中国证券报记者向南京多家银行求证贷款数额，这些银行均三缄其口。
数百亿房地产私募基金蠢蠢欲动
在房地产严厉调控的背景下，开发商资金链趋紧成为常态。中秋节期间，有知名房企就爆出因资金链问题可能被收购的传闻。虽然相关房企对资金链断裂传闻予以否认，但房企资金压力大是不争事实。
与此同时，监管相对宽松的私募股权基金（PE）逐渐成为新型地产融资业态的合适载体。国内的房地产私募基金自2010年起开始成批出现，2011年房地产调控的进一步收紧为房地产私募基金的发展提供了机会。
业内人士估计，目前国内地产基金的总规模已达数百亿元。房地产私募基金是拯救房企的“白衣骑士”，还是换了一身行头的另类地产商？这恐怕还需要经过市场的考验。
私募基金不差钱
“中小开发商已经挺不住了，我们就是要解他们的燃眉之急。”黄金湾投资集团董事长申威说。9月13日下午，黄金湾投资对外群发了这样一条短信：“房地产项目差钱了怎么办？黄金湾投资百亿收购优质房地产项目……”和对资金饥渴的开发商相比，号称拥有近百亿资金的黄金湾投资集团似乎发愁的是怎样才能把钱花出去。
与传统开发商相比，房地产私募基金的资金并不依赖银行。黄金湾声称其资金来自于多年在地产投资领域的各种积累，苏鑫旗下的高和投资则来源于苏欣本人的人脉关系。申威这样解释地产基金的优势：“地产基金其实就是用自己的钱办自己的事。以往地产公司的杠杆融资模式有很大的风险，特别是在行业受到调控的时候。如果让一个资金链吃紧的房企勉强维持一个项目，难免出现蹩脚的营销、糟糕的物业、低劣的施工。而房地产私募基金通过自有资金运作项目，加上专业的运作，就可能把一个项目救活，风险也能够降低。”
事实上，由于目前中国的房地产私募基金刚刚起步，单只基金的体量较小。面对较大的地产项目，单只基金很难独立接手。“其实地产基金还处于相互扶持、互帮互助的阶段。”申威说。
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