[摘要] “冬天来了，春天还会远吗？”对开发商来说，楼市的冬天来了，可是对购房者来说就是春天吗？降价之后，买还是不买，依然是个问题。而在这个冬天里，焦虑的不只是买卖双方。
在这个楼市冬天里，中国各地兴起了一股“退房维权”热，市值缩水的业主们打出横幅讨伐开发商，他们静坐、游行甚至砸了售楼中心，两个月来不下十处楼盘遭遇退房纠纷。业主们风风火火“维权”运动在网络上并没有获得足够的同情，反而引起一片嘲讽。有学者认为，楼市维权违反现代契约精神，有媒体呼吁回归理性。
香港：节衣缩食“给银行打工”
《国际先驱导报》文章近期，香港楼市出现调整，楼价自5月份高位逐步回落，负资产问题再次引起市民关注。(注：负资产是指房子总价下跌到比贷款额还低，比如150万买房，贷款100万，当房价跌到90万，就出现了负资产。)
香港金融管理局日前公布的数字显示，今年第三季度“负资产”按揭宗数按季度大幅上升33.4倍至1653宗，并回升至近9个季度新高。
提起“负资产”，许多香港人都有着痛苦的回忆。1997年由于楼市过度炒卖和过度借贷，在亚洲金融危机的冲击下，外资大举撤出香港，导致香港楼市崩盘，仅一年之内，楼价跌幅逾半，并在随后在长达5年的跌势中，楼价累积跌幅与1997年高峰期相比高达约70%。
香港知名地产代理公司中原地产研究部联席董事黄良昇向记者描绘了当时的情形，“炒卖实在疯狂，按揭息率10厘都炒，当时供楼与家庭收入比率高达120%，就算不吃饭不买衣服都要供楼，你说是不是太疯狂，有的楼盘十度转手。”
由于市场上积累了太多的风险，在外资大举撤资下，市场资金抽紧，香港楼市泡沬随即爆破。楼价呈自由落体式下滑，根据量度香港二手楼价走势的中原地产指数显示，在1997年10月至1998年10月的一年间，香港二手房价下跌了52%。
香港金管局资料显示，2003年6月是负资产问题最严重的时期，当时香港共有约105697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元(1港元约合0.81元人民币)。
在芸芸“负资产”中，香港知名的精神科医生曾繁光曾多次被媒体报道。当时月入10万港元的曾繁光，甚至穷到没钱买菜，只能让年幼的孩子穿掩不住肚脐的衣服。从1998年开始，他先后在各大报章写专栏，开源偿还银行按揭。
“许多负资产家庭为了还债，唯有节衣缩食，所有的钱差不多都用来还给银行，社会气氛低沉，消费停滞不前，经济低迷。”黄良昇说，当时还有人跳楼自杀。
在长达6年多的楼市低迷期，特区政府为了稳定楼市，曾经推出一些措施，包括停售公屋和居屋，停止主动卖地，以及撤销租住权管制，以令私人租赁市场恢复自由运作。黄良昇却认为，真正令楼市由谷底回升的是内地经济对香港的拉动作用，正是中央政府在2003年非典时期对香港实施《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和“个人游”政策，刺活香港经济，令香港经济于2004年走出自1998年11月份开始的长达68个月通缩期。
虽说因为负资产而令生活陷入困境，但据黄良昇介绍，当时香港业主因负资产而断供按揭的个案极少，比率不足2%。“申请破产的也不多。一来是仍有收入、有储蓄，还有就是中国人的美德，千方百计都要把钱还上，当然香港的法律也不容许赖账”。
在美国，楼市的萧条每个人都能真切地感受到。社区、街道旁，到处挂满卖房子的牌子，很多社区的房子都空了，绿油油的草坪也没人打理了。即使是房市坚挺的华盛顿地区，依然还可以看到大量的租售房广告牌。
2006年，美国房价达到巅峰时，各地大兴土木、新建的房子四处开花，即便如此，市场仍是一房难求，想买房子的人都要排队，房贷公司非常忙碌。从2007年的次贷危机到2008年的金融危机，美国房市终于崩盘，房价暴跌，今日也没有复苏。
美国房地产泡沫破灭催生了大量的无房族，杰克曾在2005年买了一栋公寓，由于房价缩水，现在杰克房子的贷款总额已 过了当前市价，因还不起贷款，最近他的房子被银行强行收走。美国一知名网站商业统计：有1600万户美国家庭的贷款额超过房屋市价本身，2008年至今，超过百万房子被银行收走。
面对房价暴跌、房屋被收走，有些美国民众上街游行，不过他们不是去找房地产商，毕竟这是“市场行为”，他们要求政府采取措施刺激经济增长，保住工作岗位，从而支付房贷。
美国房贷银行富国银行客户经理陈馨说，看到房屋价值缩水，美国人心理也会不平衡，但银行的大多数客户是选择接受房价下跌的现实，会趁早把房子卖掉，以免亏损更多的钱。那些游行的民众也会要求银行下调利率，以减少房贷支出。
居住在弗吉尼亚州阿灵顿县的约翰·尼尔森向记者介绍了所在社区的情况，尼尔森说：“一般当房屋价值跌至购买额或贷款额以下，美国人有三种应对方法：一部分全款买房者或部分有能力支付贷款者会坚持下去，等待房价回升；一部分人则是低价出售房子自己承担损失，“那些没有能力支付贷款的房主只能选择违约，房子被银行收回去”。
尼尔森说：“选择违约会严重损害个人信用记录，今后数年乃至十年内都不能申请贷款买房买车。”
为救助房地产市场，奥巴马政府在金融危机期间就出台了住房可负担再融资项目。如果房屋价值缩水，政府支持企业房利美和房地美旗下的房屋抵押贷款在符合一定条件的情况下，可以减免或取消部分再融资费用，并降低贷款利率，这样每个月的月供就少了，不至于走向违约。除了政府控制的企业，政府还会与私有银行机构达成协议，下调房贷再融资的利率和费用。
由于次级贷款使“两房”遭受了巨大损失，两房于2008年被政府接管。目前，美国政府对他们提供的救助总额已达到约1700亿美元(1美元约合6.35元人民币)。本月初，两房分别再向美财政部申请60亿美元和78亿美元救助资金。预计到2014年，美政府对“两房”的救助总额将达到2200亿美元。10月24日，奥巴马政府宣布了一系列改革措施，旨在让更多借款人重组住房抵押贷款，享受当前较低利率，缓解房贷负担。
美国民众面对房价下跌更多是采取比较理性的行动，会遵循市场经济的原则。而政府以及银行等有关方面也会出台相应的措施，来稳定市场情绪，尽量减少购房者的损失。
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