[摘要] 如果说，在超出自住需要之外，个人或一个家庭或许能通过购买房产来积累财产并变得富有，而不管这种购买是被界定为投资还是投机；那么，作为一个国家，无论如何也不可能通过建造或购买房产而变得富有，非但如此，而且还很可能因此丧失竞争力。更何况，这种普遍现象也很难被界定为投资，尽管投资不一定与盈利等同。
编者按：十八届三中全会昨日已落下帷幕，在此次会议上，房地产问题包括土地制度问题，成为国内外舆论所集体关心的重点问题。而就在十八届三中全会召开之前和期间，李嘉诚、王石、潘石屹却先后抛售自己名下的房产。买进卖出套现投资固然正常，但由于“超人”的一举一动太具有深度参考意义，以及后来者或许是不经意间的跟风，都造成了人们的广泛联想……
一、不约而同 三中全会前夕楼市套现
2013年8月29日，李嘉诚“长和系”宣布以30.3亿港元出售位于广州的购物中心西城都荟广场。据有关媒体统计，“长和系”通过转手百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心和广州西城都荟广场三大项目，可套现近300亿元人民币。除此之外，截至11月4日，李嘉诚家族在内地控股的上市公司长园集团，累计遭李嘉诚家族旗下长和投资有限公司减持总股本的15%，套现达9.17亿元。
在李嘉诚抛售内地资产时，王石在微博就说中国房地产要注意了。而就在最近，浙江产权交易所的挂牌信息显示，上海万科以4.3亿元的价格，挂牌转让其持有的浙江万科南都房地产有限公司40%的股权。问题是要求买家的要求十分苛刻，因为杭州万科公司存在转让投入15.71亿元，母公司对其累计投入14.55亿元，现在要求受让方在股权转让协议生效当日向南都房产以股东借款形式一次性投入人民币30.26亿元，这是对等投入。结合此前他对李嘉诚的评论，人们普遍认为万科杭州抛售30亿元地产是提早过冬。
紧随其后，这两天王石的老朋友潘石屹的一个举动，也引起了人们的极大关注。日前，SOHO中国正准备出售在上海的三个项目，其中有两个位于上海虹口区，出售方式是整体出售。由于潘石屹夫妇这两年频频在海外购买项目，其中张欣牵头的一个财团以7亿美元收购了纽约通用汽车大楼40%的股权，最近张欣又斥资2600万美元买下了位于曼哈顿东74街的一座建于19世纪的住宅楼。一进一出，潘石屹夫妇随即被解读为效仿李嘉诚从中国大陆撤退。
对于李嘉诚频频从香港及内地撤资，此前媒体已有深刻解读，最玄乎的也最深刻的就是，李嘉诚布局连环计，抽身等待中国危机。
这个观点认为，首先中国内地及香港房地产业务迟早会盛极而衰，而此时欧洲正好提供了一个抄底机会，是进行资产转移并的良机。但李嘉诚不会就此离开中国、离开亚太，而是在等待中国经济泡沫破灭，只要由楼市泡沫崩溃导致的经济危机，或者由地方债务危机造成的金融风险，那对于李嘉诚就是绝好的机会。[详细]
但无论如何，以“分散投资”来解释目前的投资动向，是比较容易被接受的。长江实业董事郭子威表示，公司出于稳健的投资考虑，不会把鸡蛋都放在一个篮子里，“今天卖出去，明天价格合适还可能再买回来。国内外的投资机会同样都在关注，只是目前到欧洲投资的机会更多。”。[详细]
而对于王石、潘石屹两位地产大佬的举动，如果具体从各自公司业务上来分析，同样是是开门做生意，趋利避害，买卖很正常。毕竟万科、SOHO中国在内地的投资体量很大，就算套现十余亿，也无法改变他们的业务模式。
分析表示，王石（万科）是在二线城市率先进行资产出逃，但又不是出售。这说明万科的心理是矛盾纠结的，一方面是想利用人家的资金来补充自己的房地产资本，另一方面是控股权仍然在握。假如将来杭州乃至浙江房价加速下跌，比如下跌三成，那么就会有四成是别人的，就是亏损转嫁给别人了。这正是商人的精明之处。
对潘石屹，业内猜测，最终决定出售上海项目，最重要原因可能还是因为转型的资金压力。去年8月，潘石屹宣布了SOHO中国的转型，从“开发-销售”转变为“开发-持有”，以获得长期物业增值。虽然公买卖细水长流，但对资金和管理要求很高。
据分析，SOHO中国在上海的发展并不顺畅，它在上海共投资开发了12个项目，有9个项目至今仍处在工地状态，且大部分项目工程进展迟缓，其主要在于看不到项目未来的。倘若这些项目建成之后零售，资金成本将会远远超出他们原本的预期。再加上SOHO中国还先后遭遇 “东八块”的失守和外滩地王诉讼的失利，不难理解潘石屹将发展重点转回大本营北京，或是转向海外市场，实行分散投资。[详细]
习李上台以来，“尊重市场的作用”就被频繁提及，而尊重市场规律的房地产调控长效机制更是在此背景下被人们所期待。但正如中金公司11月11日发布的新经济的起点》的宏观经济年报所描述的：
“过去十多年，房地产价格快速上升的经济社会基础是地方政府垄断土地供应，财税扭曲、金融压抑、社会保障不平衡带来的收入差距扩大与储蓄率上升，以及货币信用支持投资扩张的增长模式。上述改革正是针对这些扭曲因素，改革的推进深化将消除过去十多年房价快速上升的经济基础，从某种意义上讲，改革越成功，房地产泡沫破裂的时间越早”……[详细]
因此，虽然对于中国楼市泡沫程度是否足够严重是否值得担心的问题上，经济学家之间也多针锋相对，但不可否认，过去十余年间我国房地产市场并非处于一个健康状态，固然地产大佬们可以从中获取巨额利润，却也无法掩盖对泡沫即将来临的担心。
实际上，8月底李嘉诚抛售内地地产项目时，王石曾在微博表示“精明的李嘉诚先生在卖上海等地的物业，这是一个信号，小心了！”，与其说这是对李嘉诚的判断，不如说这是他对中国内地楼市的判断。
而在过去的采访中，潘石屹的妻子、SOHO中国首席执行官张欣便毫不掩饰自己对中国楼市缺乏信心，认为中国的住宅地产投资已经走到终点，商铺和购物中心的供应量太大，只有写字楼是发展良好的一块。潘石屹在今年的中期业绩会上也表示，从长远看，非常看好中国经济，但目前的政策形势太不明朗，“一会儿说要出台刺激政策，一会儿说要出台紧缩政策”。
如果说，在超出自住需要之外，个人或一个家庭或许能通过购买房产来积累财产并变得富有，而不管这种购买是被界定为投资还是投机；那么，作为一个国家，无论如何也不可能通过建造或购买房产而变得富有，非但如此，而且还很可能因此丧失竞争力。更何况，这种普遍现象也很难被界定为投资，尽管投资不一定与盈利等同。
房屋当然有质量差异，其建造也有技术含量，但这种技术恐怕难以与制造业等产业技术相提并论。仅就现代的房屋而言，不管是住宅还是商业地产，很难说就一定比几百年前的原木小屋或石头房子好。如果考虑到绿色低碳因素，更难以确定“越是新的就越是好的”。
在这一意义上，虽然房地产开发商也是价值创造者，其财富实力会或许在短时间内迅速增强，并拥有较大的社会话语权与影响力，但难以作为一类企业家，如同制造业或服务业里的企业家那样，受到人们的顶礼膜拜。相反，不论是哪个时代或哪个国家，往往这将这类快速暴富的人视作地产投机商，负面评价似乎并不比正面评价少。如果房地产商意识不到这一点，则只能显示其实在缺乏自知之明，对于给自己带来财富的房地产业缺乏应有的正确认识。
无疑，房地产的确是国民经济一个重要的经济部分，但是，当一个经济体的增长主要由房地产支撑和牵引时，就会拖累其技术进步以及其他产业的竞争力。
房地产是一个自我增强色彩很浓的行当，无论其上升还是下降，都常常极易演变为叠加累积的非理性加速过程。特别是在所谓房地产繁荣时期，无论是开发商还是已决定购房者（更不用说已拥有房产者），无不希望房价继续上涨。在这种普遍而逐渐变得非理性的过程中，加入房地产市场的资源不断增加，对其他产业的挤占也会越来越大。轻易而简单的赚钱效应，吸引着越来越多的企业加入地产开发投机，基于短期盈利压力而使很多产业的资产负债表充斥着过多的土地泡沫因素。然而，这不仅不是真实的增长与发展基础，反而弱化了主业的发展，掩盖了主业竞争力下降等问题。对房地产的过多参与，以及对其高额盈利的陶醉，于产业和企业而言，无不妨碍着对技术研发与改进、品牌建设的投入。长此以往，主业将变得不再是主业。
过去十多年中国房地产的持续繁荣，不仅使房地产价格快速向全球峰靠拢，也使几乎所有的国有企业和大型私营企业参与到房地产开发中来。特别是掌控了中国主要资源的国有企业，利用金融体制及其他经济体制改革不到位所带来的资金、土地和地方政府支持等优势，不断增加对房地产的投入力度，在助长着土地泡沫的同时，也用来自房地产的巨额利润掩盖着主业盈利的下降甚至亏损。有人说，过去十多年中国的经济增长居世界之最，但在此期间并没有产生出的技术品牌，这与土地泡沫的兴盛与膨胀有着很大关系。笔者认为，这种说法不无道理。
更成问题的是，房地产极易形成泡沫，泡沫又极易破裂。在泡沫破裂的过程中，房地产的贬值则是累计加速的，1997年亚洲金融危机时香港地产贬值70%就是例证。这一过程会将那些过度参与房地产开发的产业企业拖垮。不要说70%，中国的房地产市场就是下降这一数据的一半，且不说那些房地产开发商，不少其他的产业企业亦将陷入极其被动的局面，且不说还有大量银行与非银行金融机构也将因呆坏账而跌入兼并重组甚至破产的境地。
国人这些年来都看到了，中国的房地产市场进入了一个两极化的怪圈：一方面，房屋建造得越来越多，房价却不降反升，买不起房子的人并没有因为遍地建起的房子而能够买得起，反而越来越买不起；另一方面，已拥有房产和买得起房子的人，在期望房价不降的同时，照样想方设法去购买房产。不用看统计数据，仅凭直觉就会发现，遍布国内大大大小小城镇的房子，或许各有其主，但不少地方的空置率不低。整体上看，即使不承认过剩，至少很难否认不再短缺。因此，将房价上升归于供给不足很难让人信服。那么，是不是等到哪一天悬空中的那个大泡沫破裂了，在地面伸脖仰望的人就能买得起房子，能捡到一片半片的泡沫碎片呢？不见得！这个几乎是的泡沫一旦破裂，那会是一场重大危机，将给所有行业带来重大损失。所有人都会受到影响，那些购买力低的人群所受到的影响更大。这就是一个大型经济体为什么不能仰仗房地产泡沫的原因所在。
德国长期以来重视制造业，美国在金融危机后采取的“再工业化”政策，从正反两个方面表明，无论发展到哪个阶段，制造业都是大型经济体稳定增长与可持续发展的坚实基础。
如此看来，如果想要确保中国经济增长不脱离制造业等产业的稳实支撑，当务之急就得继续挤压房地产泡沫。为此，降低甚至停止各类国有产业企业对房地产开发的参与，恐怕都可以是可供考虑的政策。
而那些通过房地产开发而积聚起巨额财富者，有点自知之明，不再那么理所当然地以社会公正者的形象招摇于市，而整个社会也亟须从制度与文化建设上营造起恰当约束房地产投机商的氛围。
不是“狼来啦”的故事，虽然此前中外专家教授都曾说过“泡沫要破裂”的言论。但这次，从李嘉诚撤资开始，随后的王石、潘石屹，再到昨日闭目的三中全会，这无疑是房地产泡沫要破裂的节奏。
李嘉诚撤资内地房地产
2010年以来，李嘉诚的长和系总共在香港和中国内地以外完成了11笔收购，但从今年8月份开始，李嘉诚旗下的长江实业[简介 实时动态]以及和记黄埔便相继抛售上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场和停车场。这些行为引发的“李嘉诚撤资论”一直持续到现在。
业内人士称，李嘉诚是跨越周期投资的高手，每次都获得超高利润，曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。李嘉诚选择在现在的时间点退出，潜藏的信号说明他或许已认为中国房地产市场已经进入高风险区间。
王石先警告后撤资
地产大佬王石也敏锐地察觉到了一些东西：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了!”万科[简介 实时动态]董事会主席王石在微博如此评论北京诞生的7.3万元/平方米的单价地王。
不仅是提醒，万科近日被媒体曝出抛售旗下杭州公司部份地产股权达30亿元。据专家分析，此举意味着万科资金退出房地产已经开始行动，是受李嘉诚的启示，抛售房产准备过冬。
“王石撤资”的新闻还未散去，潘石屹抛售沪上资产的消息又不胫而走。据媒体报道，SOHO中国[简介 实时动态]正为上海三个项目寻找买家，其中包括虹口区的两个商业项目以及静安区的一个商住两用复合设施。
此前张欣曾挥金2600万美元买下了位于曼哈顿东74街的一座建于19世纪的住宅楼。上半年，还牵头一个财团以7亿美元收购了纽约通用汽车大楼40%的股权。
不禁令人联想起李嘉诚的“撤离内地”、“投资重心西移”。虽然老潘夫妻俩回应称“不要过分解读”，这其实跟李嘉诚回应“爱国”是一码事。
三中全会的报告
三位大佬的撤资行为，再结合以“改革”为命题的三中全会，无疑房地产泡沫破裂的节奏越发强烈。
十八届三中全会召开期间的11月11日，中国国际金融有限公司发布报告称，三中全会推出的改革蓝图可能会加速房地产泡沫的破裂。改革越成功，房地产泡沫破裂的时间越早。
三中全会已于昨日闭幕，中国房地产泡沫破裂的早晚，三中全会的公报里有答案。
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