[摘要] 十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，“汉七条”出炉，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后，厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。
十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，“汉七条”出炉，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后，厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。至此，一线城市楼市调控政策全线收紧，部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台“阶段性”收紧措施。
从最近出台的“N条”新政内容来看：一是二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不变。二是非本市户籍人购房门槛提高，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限，大多数由1年提升至2年，个别城市提升为3年。三是加大中小套型土地供应与商品房供应。四是控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。五是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房，如郑州、南昌等城市禁止未成年人购房，上海浦东则收紧了单身限购政策。
解读一：三中全会召开前后楼市调控政策频发的三点寓意
十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市官方纷纷表态加强房地产市场调控，随后，武汉、厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。至此，一线城市楼市调控政策全线收紧，部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台阶段性收紧措施。这一轮调控政策并没有“国字头”的政策的发布，而是改由地方政府主导，地方政府拥有更大的自主权。
从本轮地方政府调控的特征来看，地方政府的调控政策的仍然为阶段性收紧，是继今年3月份新国五条细则“救火”政策之后，地方政府年底“二次救火”，并且“二次救火”的特征比较明显。除了为了完成年底房价控制目标“二次救火”之外，寓意深远。具体来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为：
、十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市，西安、武汉、厦门、南昌、沈阳等二线城市发布调控政策，地方政府年底“二次救火”主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。
第二、地方政府年底发布“N条”式调控“二次救火”政策多数属于短期行为，不具备长期执行效力，如二套房贷首付比例提高至7成、外地人购房门槛提高等，从这个角度来说，此项政策短期内的政治意义大于实际的市场意义。
第三、地方政府年底“二次救火”政策中多数是“新国五条细则”的延续，比如二套房贷首付比例提高至7成等，从作用的角度来讲，应该和“新国五条细则”一致，为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策，是为十八届三中全会之后房地产调控的长效机制出台做好铺垫。
从楼市调控政策走向及趋势来看，无论是从地方政府最近出台的“N条”新政内容，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施（上海延长非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年，广州非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至3年，武汉非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年等等，其实影响不大，见下文分析）。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
因此，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，通过最近出台的“N条”新政内容短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，为限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。
解读二：二套房贷首付比例提高至七成对首次改善影响较大
地方政府出台的“N条”新政内容提出严格执行差别化的住房信贷政策，基本以提高第二套住房贷款的首付款比例为特色。根据当前城市政策惯例，地方政府普遍将第二套住房贷款首付比例提至70%或65%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，二套房首付比例在现有6成的基础上提高至6.5成（沈阳）、七成或七成以上，只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响，导致这部分需求后置。而就沈阳的政策来讲，二套房首付比例在现有6成的基础上提高至6.5成，影响相比其他城市则小得多，只不过是象征性提高购房门槛。
但是，二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。
总体来讲，地方政府出台的“N条”新政内容中二套房贷首付比例执行不低于70%政策，对于首次改善这类人群影响较大，导致这部分需求后置，但是，这些需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。
至于利率，在首付比例提高的前提下，其实，对于购房者或投资客的整体购房成本反而是降低的，原因很简单，首付比例提高了，需要贷款的部分减少了。如果购房者或投资客可以跨过首付这道坎，那么，利率的提高对于购房成本的增加几乎不会影响月度还款的难度。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会之后，武汉、厦门、南昌等地方政府出台的“N条”新政内容，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。至于其他城市是否会跟进效仿，取决于这些城市房价是否上涨过快，短期内有没有报复性反弹的压力。当前房价上涨过快的城市，比如部分房价上涨过快的二线城市，如南京、福州、郑州、长沙、重庆、成都等，有可能因为房价控制目标完成难度增加，短期内可能采取类似于二套首付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法，短期内控制均价涨幅范围，以达到短期内市场降温的目的。但是，这仍然是治标不治本的做法，短期内来讲，最根本的做法还是坚持“去投资化”政策的同时，增加市场供应，调节供需结构，缓解紧张的供求关系。
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