前不久,国土资源部下发通知要求抑制少数城市地价过快上涨的趋势,针对的就是近一个月来不断出现的天价“地王”。
房地产企业仍然财大气粗不差钱。然而,随着国内流动性居高不下及热钱涌入,货币政策日益趋紧,房产商“不差钱”状态还能撑多久?
今年钱多掏不完
11月29日,置信房地产开发公司以37亿元的价格,竞拍拿下温州市区中心地段学院中路一个地块,计算下来,该地块楼面价每平方米达3.7万元,成为浙江新“地王”,溢价率近100%。
“开发商口袋里的钱好像掏不完似的。”在一家机关单位工作的小张回忆温州新“地王”产生的拍卖现场时说。当时,三家公司竞拍这一起步价不到20亿元的地块,第六轮有人报出31亿元价位,而这并不是结束,剩下两家公司继续叫价,直至第33轮以37.02亿元终结。业内人士认为,目前整个房地产市场的资金依然充足。
中国人民大学经济研究所调查发现,今年前10个月房地产资金来源增速达到32%,处于历史高位。同时,从企业流动性来看,目前资金流动性指标虽然较去年有所恶化,但依然远远高于2008年房地产降价销售时的水平。
房地产上市企业浙江广厦(600052,股吧)董事长彭涛认为,国内流动性高居不下的同时,国外热钱的涌入起到推波助澜的作用,加速现有资金向资本市场、房地产市场、农产品市场的涌入。中国人民大学经济研究所调查,今年1至10月间,房地产开发投资资金来源中外商投资的增速达到34.8%,完全逆转了去年全面退出的格局。
明年可能“很差钱”
多项数据显示,由于目前资金仍然比较充足,很多房地产企业底气十足,依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。
“这种局面将在明年第二季度全面改变。”中国人民大学经济研究所近期报告中指出。首先,从12月起,房地产企业逐次进入还款高峰,应付款累计增速将超过30%;其次,由于销售下滑、贷款条件提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素,房地产资金来源将进一步恶化,预计到明年季度会出现大幅负增长;再次,由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化,房地产企业的各类杠杆率都将出现下降。
与此同时,房地产开发投资和新上马项目大量增加,同样导致未来资金需求压力加大。前10个月住宅新开工面积累计同比增长60.8%,比前年和去年同期分别高出53.9个和60.4个百分点。
“资金压力增大,将导致市场供给放量。”一位业内人士指出,“如果按照建设周期为一年进行测算,明年3月份左右的住宅供给将大幅度放量,从而改变目前房地产供给偏紧的局面,这也与房地产资金全面紧张的时间段一致。因此,明年第二季度可能是房地产市场进行全面调整的"节点"。”
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