[摘要] “房价跌了吗？”手握多套房产、曾经踌躇满志的炒房客，如今也开始频繁出入房产经纪公司的“大户室”，打探区域房价的最新走势。信心，犹如阳光照射下的肥皂泡，经历过度膨胀后，色彩斑斓的表面逐渐显出恐惧的阴影。
调控阶段性成效显现 房地产能否盼来"金九银十"
（ 来源：金融时报）“金九银十”素来是国内楼市中标志性意义的营销符号之一。根据链家地产市场研究部的统计，上周19~20日两日，北京开发商取得预售许可证将要入市的项目就达到8个，8月中上旬的供应量和7月同期相比增加70%。市场人士认为，大量新盘的集中入市，表明开发商期待在传统的成交旺季实
然而，回顾往年，由于宏观经济环境的低迷以及国家调控政策的紧缩，“金九银十”出现的频率日趋降低。尤其是今年，为防止地产出现“量升价涨”的局面，有关部门不惜祭出“二三线城市限购”的大旗压制。这是否意味着“金九银十”几成泡影？“如果大量新盘在近期推出，购房者的选择余地增大，房价可能出现明显的下跌，将导致有购房需求或冲动的人购买，成交量也会随之上升。”市场人士表示：“但这种增多已经不是传统意义上的‘金九银十’，只是供大于求在市场中的表现而已。”
调控阶段性成效显现
据统计，截至24日，8月新房住宅成交3946套，预计全月成交在5500套左右，环比下降约40%，是新政半年以来各月成交量的值。其中，日成交量从7月底的300套左右持续减少，8月下半月基本维持在200套以下。“‘金九银十’将至，但新房住宅成交量却出现半年以来的值，且未现上涨趋势，说明‘金九银十’出现成交量低位回暖的拐点或延迟，至少在9月初尚难以体现。”链家地产的分析人员如是说。
在成交量持续低位的同时，目前，楼市的库存压力已经全面升级，从中小企业到大型标杆房企，因为限购带来的影响已经全面显现。中原统计数据显示，7月末，11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%；7月的去化率为61.5%，高于6月的59.2%，但是都远远低于2010年平均94%的水平。其中，存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。
“当前，北京楼市现房成交量骤降，但库存量不断攀升的具体情况与2009年有明显不同。”链家地产的分析人员表示，当前现房库存增加主要是因为“滞销”，而2009年库存增加是由于“现房集中入市”而导致。该人员认为，当前现房库存积压情况比2009年更加严重。
“上述数据表明，”市场人士表示，“调控已经取得阶段性成效，房价快速上涨的势头已基本得到扼制。尤其是当限购政策在二三线城市铺开之时，必会对我国城市房价指数产生影响。”该人士表示，届时，库存的上升以及政策的落实，将更利于房价的降温。
下半年政策难以放松
“虽然目前一些城市房地产市场已经出现降温迹象，”中国发改委主任张平日前在向人大常委会作今年以来国民经济和社会发展计划执行情况报告时表示，“但下一步要继续扎实做好房地产市场调控，遏制房价过快上涨。”张平表示，要坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。
据了解，目前北京、上海、广州、深圳几个一线城市的房价泡沫已经开始有“挤出效应”，但是二三线城市的房价仍有上涨势头，也可能反作用于一线城市，甚至影响一线城市的房地产调控效果。为此，住建部日前发布限购的“五条标准”，并要求各省住建厅需要将辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交。市场人士认为，这意味着楼市调控政策将持续加码。
“房价处于胶着状态，尚未出现整体性下行拐点。总体而言，市场天平正向买方倾斜，但到底能倾斜到什么程度，尚难预测。”市场人士表示：“不过，有一点可以肯定，政策一旦放松，市场必定回暖。由此可见，在国家层面，下半年限购、限贷、限价等政策难以放松。”
此外，市场人士表示，相比严格的限购措施，目前支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀及货币供应多，无更好的投资渠道。而第三轮调控将更加严厉地打击投资需求，一方面，加息将使得投资成本明显上涨；另一方面贷款的难度也将进一步增加。
成交量未必与价格呈“跷跷板”
房地产市场购买力的萎缩开始令开发商暗自叫苦不迭。已经披露今年半年报的上市公司万科与招商地产的财务数据显示，万科的存货余额与去年同期相比增幅达53.65％，招商地产存货余额同比增长31.35％。纳入统计的38家房地产企业显示，目前存货同比增加逾四成。
“这表明，不少开发企业的资金情况已经不容客观。”市场人士表示。根据国家统计局公布的7月份房地产资金来源数据，受成交低靡的影响，地产商自筹资金环比降幅达28.8%。根据预测，8月这一指标依然会有所下降。上述人士进一步表示，上半年，在京沪广深四大城市的土地市场，一线房企的占比非常少，在限购最严格的北京土地市场更是如此。“这从侧面反映出经过调控后，房地产的资金链已经逐步收紧，对后市的态度日趋谨慎。”
随着资金链的日趋紧绷，伟业我爱我家市场研究中心的研究人员表示，恐怕会有越来越多的开发商将会采取“以价换量”的销售策略，而“金九银十”正是这样一个提升销售业绩的良机。该人员表示，届时，为引导购房需求的释放，各类营造销售氛围的资源和渠道将悉数登场；更有甚者，迫于资金回笼的压力会有降价促销举动。
然而，房价下降能否达到薄利多销的结果呢？链家地产市场研究部的研究人员表示，与往年相比，由于库存高居不下，且调控政策依然未有放松趋势，因此，“价跌”未必成交火热。“放量开盘或可以在一定程度上推动成交，但成交背后需要的可能是更多的项目直销。”该人员进一步表示，房企资金回笼，可能更多地需要在价格、供应等多方面平衡中得以实现。
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