[摘要] 近期银行纷纷提高首套房贷利率，这一做法不是抑制房地产投资投机需求，而是瞄上了买房刚需族，加重了这一群体的负担，违背了差别化信贷原则，只有财大气粗的银行成为唯一的获利者。
首套房贷利率上调：购房成本增加谁来买单？
首套房贷利率上调之后，乍眼一看购房者是利率上调的直接损失者，但实际情况可能是最终由开发商买单。
2010年房地产市场价格持续上涨，给很多无房者泼了一盆凉水。就当国人认为没有人能够阻挡房价上涨脚步的时候，2011年中国的房地产市场开始提前“入秋”。昔日里“金九银十”的销售旺季，如今被戏称为“铜九铁十”。
继二套房贷在1.1倍基准利率基础上继续上浮之后，京沪深穗四大一线城市首套房贷也步入利率上浮的时代。这一现象引发了舆论的高度关注。多位银行业内人士也证实，目前已有多家银行上调首套房贷利率5%—10%。
据中指研究院针对100个城市全样本调查数据显示，今年9月100个城市住宅平均价格为每平方米8877元，环比下降0.03%，这是去年9月以来的首次下降。这也进一步加剧了房价天枰向买方市场倾斜。17日，佛山限购紧急叫停之后，房地产市场非但没有迎来利好，首套房贷利率上调的阴云再次笼罩在开发商的头顶。
这也不少质疑之声，担心此举有悖于楼市调控的“差异化信贷政策”精神，有悖于国八条精神。表明房地产调控已经进入“无例外”阶段。这种“宁可错杀千人，也不放过一个”的做法，打压房地产投机行为的同时，也打压了自住型刚性需求。
笔者认为，从目前的房地产市场买卖方处境而言，首套房贷利率上调对开发商的负面影响更大。此番贷利率上调无异于变向加息，首套房贷利率上调或将促使开发商进一步下调房价，补偿购房者损失。同时，此次银行首套房贷利率上调并非银行会下文要求，属于银行正常商业行为，也不能视为是调控政策进入“岔道”，目前并有停止首套房贷利率上调的消息出来，“拨乱反正”的可能性不大。
随着数量型调控工具的不断加码，目前大型金融机构已达到了21.5%的高位，这也使得银行内部体系的钱荒不断蔓延。根据央行公布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，上半年房地产开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比剧减53%。房价上涨产生的泡沫对银行信贷已构成较大威胁，对此银行也开始不断降低房地产贷款比重，2011年银行业半年报显示，地产业务贷款占比出现下降。
在房地产调控空前严厉的2010年，导致房价出现逆市上涨的主要一个原因便是，房地产信贷资金充足。2010年一季度房地产人民币贷款新增8457亿元，占一季度新增人民币贷款总量的三分之一，大量信贷资金流入房地产市场，也造成了上半年房地产市场价格的逆势上涨。
而目前的信贷资金紧张，致使放贷门槛提高审批时间延长，加剧了房地产企业的资金回笼难度，剖析目前房地产企业的资金来源。约40%的资金是企业自有资金，另外40%是依靠银行贷款，最后20%则是通过民间拆解而得。资金链的压力在步步紧逼，开发商的价格大旗已经扛不住多久。
从各种情况来看，目前房地产市场拐点趋势越发明显，如果房价出现大幅持续下行，银行需要提前拨备资金以抵御风险，这导致银行将继续提高贷款利率与首付比率，从而降低房贷承载的风险。一般来说，银行的房地产贷款在30%以下会比较安全，但紧缩政策下，银行业仍然担心巨额房地产带来的潜在风险。
房贷利率上调之后，成本上涨由谁承担是很多人关心的话题，乍眼一看购房者是利率上调的直接损失者，但笔者认为利率上调将最终由开发商买单。买卖市场之中谁掌握了主动权，等于涨价了风险转嫁权。保障房、限购与利率上调，导致购房者观望情绪进一步加剧的情况之下，开发商或将主动降价出击。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
