[摘要] “征地拆迁是‘天下第一难’！”———这几乎是当前地方干部的共同看法。据记者采访了解到，江苏、海南、北京多个农村通过“产权调换”制、“集体股金”制、“同地同权”制等创新，探索让城市化、工业化成果“反哺”农民的新方式，使得农民从害怕征地转变为积极参与。
月川模式：破解“城中村”改造难题
城中村改造是当前许多大城市面临的另一个“硬骨头”。月川社区是三亚市城中村。三亚原体育广场项目从2001年开始对这里实施征地，但因补偿标准过低，征地几度停止，直到2008年才最终完成供地，整个征地过程堪比“八年抗战”。
2007年，三亚市政府在月川社区的改造中，按照“政府主导、农民参与、同地同价同权、多方共赢”的思路，探索出了一套新的征地模式，一举扭转了“城中村”改造征地严峻和艰难的局面。现在每个村民都是村办股份公司拥有等额股份的股东，2201名股民全部买了农村养老保险金，并于年底根据集体经济收入进行股份分红。目前，每个股民固定资产评估值达70多万元，2012年底的分红有望达到人均2万元，每户平均达到8万元。
“月川模式”主要做法是，首先让农民成为实施拆迁主体。从征地拆迁开始，就明确被征地农民的拆迁主体地位。政府只发挥指导、监督、宣传和协调保障作用，由居委会成立股份制公司，与征地所在镇(区)政府签订有关协议书，组织和实施完成征地拆迁。政府将征地拆迁补偿费和工作经费“打包”给股份公司，支付村民拆迁补偿费后的结余部分，就变成股份公司的盈利，由全体村民共享。公司的单业务是协助市政府征收涉及140户居民、面积196亩的市行政中心用地，获得了1.9亿元的拆迁包干费用。1994年以来，政府已多次尝试对这块地进行强制拆迁，均未如愿；这次采取了“包干”方式，村民仅花54天就自行完成了曾经11年拆不动的“城中村”拆迁，实现了和谐拆迁、幸福安置。
其次是实行同地同价同权。在月川社区改造中，三亚市政府除了按政府指导价对被拆迁人予以足额货币补偿和安置外，还专门出台文件，实行同地、同价、同权政策，征收集体建设用地出让的纯扣除20%用于支付该地块所应分担的公共基础设施建设费用以外，剩下的80%全部返还农民。市政府征用月川居委会五组13亩土地，返还土地出让1120万元，是土地补偿款的350倍。
第三是实行留地安置新模式。当地政府在拆迁改造后直接以划拨方式将127.7亩的土地预留给月川居委会，积极培植适合农民从事的、有稳定收入流的产业，不仅每年获得稳定的经营收入，而且壮大了集体经济资产。农民用这块地盖起了酒店、市场等，所有物业只租不售，出租所得全村人平分。每个股民固定资产目前评估值达70多万元。“要让农民在城市化过程中享有利益，我一直主张，自己的地自己开发建设，把产业留给农民。”北坞村村支书张泉说，“不然的话，开发商全把地‘研究’走了，你再想发展自己的产业就没有地了。”张泉和村民们的期盼是：在村集体土地上自主开发建设“大产权”房，这个愿望在北京市重点村的改造中逐渐破冰。
2009年初，北坞村城乡一体化项目正式启动。2月3日，北京市15部门联合制定的《关于进一步推进绿隔地区城乡结合部发展及启动北坞村试点方案的建议》亮相，使集体经济组织(乡集体资产运营机构或村生产合作社)自行开发配建商品房有了可能性。
“村民自始至终都是主体，腾退方案完全是在民主的基础上产生的。”北坞村村委会主任郭春利告诉记者，他已记不清一个多月中到底召开了多少次有关腾退改造方案的工作会和座谈会，充分征求各方意见，改造方案先后19次进行了易稿修改。
根据方案，北坞旧村搬迁腾退村民按本地区已批准的合法有效的宅基地土地面积按1：1比例换回安置楼房建筑面积，互不找差价，本着谁先签订腾退协议谁先选择安置楼房的原则进行选房，每户村民平均可获2至3套房屋。腾退方案还对补偿标准、各项补助费及奖励标准等进行了明确规定。经过热烈讨论后，全体村民代表一致通过了方案。
北坞村集体经济组织，这次实实在在地拥有了自行支配和经营集体土地的权利，包括在腾退出来的宅基地上自主进行开发建设。在对村民的土地确权后，北坞村的村民按权利大小转化为集体经济组织的股东。
张泉告诉记者：“村民居住的回迁房性质是经济适用房。”这意味着，如果有多余的房子可上市交易，北坞村民也许可以借此获得一定的经济补偿。此外，北坞试点调整中腾退出来的宅基地，除了用于村民回迁房建设之外，其他将用于绿地和产业用地。初步估算，北坞村绿地将有4000多亩，用于发展村集体产业用地约325亩。
在村一级的规划中，产业用地主要分为四块：一是围绕闽庄路汽车一条街，发展奔驰、雷克萨斯两个高端汽车销售产业；二是结合外来人口比较多的现实，建设一个2万平方米的外来人口居住公寓。三是建设一个用地4公顷的生态园，包括一个四星级酒店，一个生态餐厅以及相关产业配套。四是7万平方米的高档酒店建设。
“这些项目，一个是考虑到本地农民的就业问题，还有本地集体经济的发展。”张泉说，如果产业规划全部到位的话，将增加800至1000个就业岗位。
北坞村的方案强调充分发挥农民主体作用，为此，北坞村所在的玉泉行政村组建了北京颐泉房地产开发公司，张泉为法人代表，“不以营利为目的，主要负责这个项目，也就是回迁楼和四块产业用地的开发建设。”
延伸阅读
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
