[摘要] 6月13日当天上午10时25分左右，被叫停的北京“准地王”夏家胡同地块宣布恢复挂牌，起拍价相比叫停之前上涨了4900万元。
控制溢价率还是抬高起拍价？
据了解，夏家胡同挂牌出让起始价为人民币131000万元，竞价阶梯为人民币700万元整，竞买保证金为人民币40000万元。按照国土局6月13日上午10时25分的公告，该宗地恢复交易后，北京市国土局公告称，交易起始报价为135900万元，竞买人须在此交易起始报价基础上按原挂牌文件要求进行报价。其他事项不变。也就是说，挂牌交易起始价提高了4900万元。
对此，北京市国土局相关负责人解释称，夏家胡同是恢复出让，也就是说是在以前报价的基础之上恢复，所以提高起始价。具体加价的操作方式是，夏家胡同进价阶梯是700万，相当于从暂停前开发商最后一次报价的13.52亿基础上国土局再加价700万到13.59亿元。
“起始价提高到13.59亿，如果有人应答，竞拍游戏就继续进行。”北京市土地整理储备中心相关负责人向本报透露。这位负责人认为，对于夏家胡同这样的热门地块而言，即便是国土局提高起始价，也会有人“应价”的。
北京顶秀置业有限公司董事长刘新虎认为，“新的起始价主要还是为了控制溢价率，数字游戏而已。”此前，国土部要求各地政府对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地，通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。
实际上，为了避免溢价率过高，该宗地已经设置了合理的土地上限价格。按照夏家胡同标书显示，本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报公共租赁房面积的方式确定竞得人。另外，本次出让宗地将配建建筑面积不少于10000平方米的“公共租赁住房”。
然而，在夏家胡同的标书中，并没有标出合理土地上限价格的具体数字。一位长期购买各类标书的开发商告诉本报，据他们测算的经验值，北京市合理土地上限一般是起始价乘以1.48，“对于北京的热门地块而言，一般在溢价率接近50%的时候就转为竞争建设保障房。据他们对多宗土地测算，国土局设定的合理价格上限具体公式就是起始价乘以1.48”。
该开发商说，表面上看，此番竞拍起始价增加4900万对于控制溢价率作用不大，但起始价上涨，就意味着土地上限价格的上涨，直接关系到国土部门的。
在舆论的巨大压力下，6月13日晚间，国土北京再次发布微博称，“该宗地挂牌出让起始价(13.1亿元)等其他出让条件均保持不变”，并称“恢复交易后的第1次报价13.59亿元将作为第8次报价”。
地市疯狂
即便是提高起始价，也阻止不了夏家胡同成为不折不扣的单价地王。
根据出让要求，夏家胡同地块将配建建筑面积不少于1万平方米的公租房，剔除配建的保障房面积后，按照原来的起始楼面地价测算约为1.97万元/平方米。
中原地产市场研究部总监张大伟测算，按照北京土地出让溢价率不超过50%的惯例，如果按照上涨后的起始价13.59亿计算，乘以1.5，夏家胡同合理上限可能到20.4亿，而后转入竞争保障房建设面积环节。按照该测算公式，不考虑配建的保障房部分成本，该地块土地出让楼面价可能在3万/平方米左右。
一位开发商透露，一些开发商的心理上限价格甚至更高。一些准备参与竞拍的开发商对夏家胡同地块的心理预期楼面价已经抬升至3.5万元/平方米，该心理预期价还不包括保障房成本部分。
亚豪机构市场总监郭毅担忧的是，夏家胡同地块吸引诸多品牌房企的竞相争夺，而一旦拍出高价，很可能促使周边南四环外，包括旧宫、大红门以及玉泉营以南区域的在售项目提高售价预期。
知情人士称，按照夏家胡同3-3.5万元的楼面价计算，未来上市的楼盘价格至少在7-8万元/平方米。而目前该地块周边商品房住宅售价在4-5万左右。
融创一位相关负责人认为，当前土地市场有点太过疯狂，尤其是小开发商，算账方式明显与大开发商不同。他认为，这种状况已经明显不正常。“有点太邪乎，有些开发商几乎不计成本不计合理利润。”
中原地产研究中心统计数据显示：前5月，4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿，相比2012年同期的314.4亿同比上涨幅度达到了350%。前5月的土地出让金已经接近2012年这4个一线城市的总土地出让金1962亿。
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