[摘要] 上个世纪90年代国家宏观调控以后，海南房地产业因经济泡沫的影响从高峰跌入低谷达十年之久。经济学博士、现任中国银行海南省分行副行长王一林，曾亲历、参与和见证了这一切，并始终坚守海南经济发展核心地带20年，对海南经济、金融及房地产的体悟和感触尤深。
房地产宏观调控：
海南旅游房地产短期稳健且前景乐观
今年以来，国家陆续出台一系列针对房地产市场的宏观调控政策。虽然国家对房地产行业的宏观调控导致消费者普遍存在持币观望心态，但是由于海南旅游房地产资源秉赋具有稀缺性的特点，决定其在宏观调控下与房地产呈现不同的表现，仍然保持了相对稳健的发展态势。
一是开发投资情况完成良好。根据海南省统计局公报：2010年1-8月，海南完成房地产开发投资284.46亿元，同比增长69.4%，同比涨幅继续位居位；商品住宅完成投资256.30亿元，同比增长67.7%。
二是施工面积增加。2010年上半年海南省商品房施工面积2093.97万平方米，同比增长38.4%。
三是销售面积及销售金额增幅明显加大。2010年1-8月，海南商品房销售面积571.25万平方米，同比增长89.0%，商品房销售额520.54亿元，同比增长190.0%。
四是价格依然保持了坚挺。2010年上半年海南省商品房销售均价10359元/平方米，同比增长69.85%。
但是从另一方面看，在房地产宏观调控的大背景下，海南旅游房地产也显现出一系列需要解决的问题。
一是产品结构不尽合理、配套功能不够完善。由于商品住房投资少、见效快，海南省商品住房占房地产开发投资达90%，而为现代服务业提供配套功能的集工作、生活、娱乐为一体的新型商务地产及康体养生、主题公园、商业娱乐、分时度假等经营性房地产不足。
二是产品特色不够鲜明。目前海南省多数市县房地产开发尚处于初级阶段，规划引导比较滞后，没有根据海南各地区不同的地理环境、自然景观和社会状况来对项目、产品进行高水平的策划、规划和建设，设计上较少融入海南元素和海南特色。
三是空置率较高。目前，海口、三亚、文昌的岛外购房比例分别为71%、85%、94%，很大一部分业主是作为长期投资和度假使用的，过高的空置率存在着资源浪费现象。
四是2010年上半年各指标数据环比呈负增长状态。受国际旅游岛概念刺激，2009年底至2010年初海南房地产销售价格、面积等数据达到数年来点，之后及海南省出台一系列稳定房价的政策、措施，有效稳定海南房地产市场，保持有序、合理发展势头。由于年初数据冲高，各月度销售面积及销售金额、销售价格呈现先扬后抑势态，环比逐月递减；房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数亦明显下降。
《海南国际旅游岛建设规划纲要》已经对上述问题的解决提出了方向和策略，这些问题的逐步解决，将持续提升海南旅游房地产的发展品质。
回顾上世纪90年代的宏观调控，因为没有真实需求作支撑，海南房地产泡沫最终破灭，房价跌入深渊。而目前正在进行的宏观调控，对海南旅游房地产的影响，却迥异以往。
一是对环境优势持续支撑。这是本文从不同角度所分析的海南旅游房地产的生命力所在，并且随着愈来愈多人群对海南环境优势的认识和认知，这种来自乃至港澳地区的支撑将更加的稳固。而此次宏观调控恰成为海南旅游房地产的“镇沸剂”和价格的“试金石”。宏观调控使海南旅游房地产，程度地避免了房价大起大落，非常利于购房者，也促进了海南旅游房地产健康稳定可持续发展。
二是真实需求支撑。此次宏观调控于上世纪９０年代背景不同。经过３０年改革开放后的中国，国家经济基础、居民收入水平、国民财富积累发生了本质的变化，对房地产形成有力的支撑。海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力改变着市场观望的气氛。
三是城镇化支撑。中国工业化、现代化的建设，必然伴随着城镇化的进程，而中国城镇化的进程方兴未艾，推动海南旅游房地产健康发展。中国自身内需的巨大潜力尚未完全释放，从我国巨额的储蓄存款余额可见一斑。
四是国家战略支撑。中国政府“保增长，控通胀”政策的调整，使国民经济中重要的支柱产业——房地产业获得新的发展机遇。房地产业在国民经济地位突出，因而必然是宏观调控的重要行业，但是如何调控，调控到什么程度，都要围绕国家宏观经济目标的实现来考虑。如果要实现经济的平稳增长，房地产业就不应该压得太低，应有适度增长为宜。
五是国际旅游岛建设的强力效应。海南作为国家旅游业改革创新试验区、世界一流海岛休闲度假地、生态文明建设示范区的定位，为海南旅游房地产和高端酒店的长远发展拓展了广阔的空间。
作为的热带岛屿，海南拥有的气候、环境和旅游资源，旅游房地产业拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，面向乃至全世界的海南旅游房地产业和高端酒店业市场是具有广阔发展前景的，海南旅游房地产业在经历短暂的调整后一定会呈现更加理性、健康的发展。
（注：本文2008年9月22日发表于《中国改革报》第3838期第8版，曾获第六次省部级社会科学成果论文三等奖。）
作者简介
王一林，吉林长春人，经济学博士、高级经济师。自1984年起，历任吉林省物价委员会办公室副主任、海南省人民银行综合计划处处长、海口合作银行筹备办公室主任、海南发展银行副行长，2000至今任中国银行海南省分行副行长。
海南大学、中南财经政法大学兼职教授及硕士研究生导师，中国企业文化专业研究会常务理事、特约研究员，海南省信用建设委员会副主任。编著多部金融专著。其中《海南金融20年》被列入《海南历史文化大系（特区卷）》。所著《转轨时期商业银行风险研究》一书获得省部级社会科学专著二等奖，参与《金融学》等8部经济金融类书籍的编著，公开发表论文40余篇，其中《关于国有商业银行股份制度改革目标的理论思考》《对防范国有银行业的制度思考》等多篇论文获奖。
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